濮阳购房者【二手房】没有购房资格，先交钱住进去行不行？
2018-10-23
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身边有很多朋友买二手房的时候，选择签约后延迟过户，因为二手房交易中，除了房款，最多的就是税费，而税费的多少与房屋所有权获得年限有很大关系。
比如，如果房屋业主名下只有一套房产，且为普通住宅，那么，如果该房子满五年，即可免征个人所得税（个税=差额×20%）；如果房子满两年，则可省去增值税。
因此，不少人在交易的时候约定，先签订房屋买卖合同，等房子够5年了或者2年了过户。这样做其实是有很大风险的。
由于从买房到等待过户的过程中会有很长一段时间，加大了房产交易的风险，严重导致了一房多卖。
根据法律规定，在出现一房两卖的情况下，并不是谁的合同先签订房屋就归谁所有，谁先占有房屋就归谁所有，而是谁过户到手才算谁的。
因此，即便签了房屋买卖合同又做了公证，卖家又将房屋转卖给他人，而且过了户，则房屋也归他人所有，原买家只能要求卖家承担违约的责任。
2、违约
延迟过户的房屋产权归原业主，容易受房价变动影响，导致合同毁约。
房价上涨过多，原业主可能宁可赔违约金也不办理过户，业主赔偿你的违约金远不足房价的涨幅，那损失非常大。
房价下跌过多，买家也会有想法，宁可放弃购房定金或者部分购房款也不愿意继续履约。
李先生2013年从王女士手中购买了一套商品房，由于当时王女士的房产证不满五年，考虑到五年内房产交易税费较高，双方达成“待房产证满五年后再过户”的约定，房产证等资料交给李先生保管。
2016年底，房产证终于满五年了，于是李先生再次联系王女士，让其配合办理房产证过户手续，不料对方突然变卦，要求李先生再多付5万元，否则就不配合过户。
3、卖家用房子抵押贷款
在合同存续期间，如果卖家有经济问题，不排除他会拿着房产证去抵押贷款的。如果到了约定过户的时间，贷款仍然没有还清，房屋还在抵押，就无法过户。
4、房屋被查封
在等待过户的时间里，房屋的产权仍属于原业主。那么，在此期间，如果业主出现经济纠纷，可能会导致房产被查封。
同时，一旦卖家因其他债务被诉至法院，法院可查封该房产，到时候房产将避免不了被拍卖的风险。
5、产权人死亡
买家与卖家签订了二手房交易合同后，如果卖家过世，买家就不得不一一找出该出卖人的众多继承人，先办理房屋继承登记，再办理房屋产权转移登记。
在此过程中，不排除有的继承人坐地起价，买家不得不忍受额外的支出以及繁琐的公证、过户手续。
购房指南※
购房者在签署的《买卖合同》一定要严密，将违约成本提高，约定好过户时间，中间发生什么变化对双方都可以有约束。
如果确实要延迟过户，一定要找一个第三方（如值得信任的中介公司），一起去公证处做公证。
在过户之前，与卖家协商好付款方式，千万不可直接将全部房款交给卖家，而应该选择分期付款或者只是缴纳定金。
建议买家在等待过户的时间里可以定期去房管局“查档”，有效跟进房子的产权和实际情况。
来源/房天下
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