进入2012年，房地产调控进入最为关键的时期：完善保障房制度，规范普通商品房市场秩序，扩大房产税试点，成为观察房地产市场是否健康稳定发展的三大标尺。

　　近日，本报记者专访了中国房地产研究会副会长、教授级城市规划师顾云昌，请他就住宅价格、房产税、保障房等问题进行分析。

　　2012年房地产调控表述

　　有三点变化

　　证券日报：中央最近多次强调，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。在您看来，2012年对于房地产市场调控的提法，与2011年相比有何不同？

　　顾云昌：提法确实有所不同，但总的方向没有变。首先，去年的提法是抑制房价过快上涨，而今年则是促进房价合理回归；其次，在保障房方面，去年主要讲的是扩大规模，2011年1000万套，2012年700万套的开工量，可以说在数量上确实已经不少了。因此，今年政府更主要的提到了做好保障性住房的建设和管理工作。第三，对于商品房的建设，去年的要求主要是提供更多的中小户型商品房，而今年则覆盖到所有普通商品房，达到加快扩大有效供应的目的。总体来看，政府今年对于房地产调控的提法更加精细化和扩大化。

　　不要对房产税寄予

　　太多期望

　　证券日报：统计局的数据显示，2011年70个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。到12月份，70个大中城市中，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。您认为2011年的调控是否达到了预期的效果，未来一段时间房价的走势又将如何？

　　顾云昌：可以说去年的调控实现了抑制房价过快上涨的目标。新建商品住宅销售价格环比下降的城市越来越多，也证明了调控达到了一定的效果。而对于2012年，预计全国的整体房价将是稳中有降的局面。但个别城市仍将出现小幅上涨的情况。

　　证券日报：目前的房地产市场，除了对房价的控制外，保障房和房产税的问题也十分重要。李克强副总理在2月16日出版的今年第4期《求是》杂志就提出，要逐步扩大房产税改革试点。在您看来，2012年房产税是否会扩展到存量房，保障房建设数量的下调又意味着什么？

　　顾云昌：2012年中央势必会扩大房产税改革试点，但扩展到存量房短期内还难以实现。具体如何调整税收内容，例如税基等现在也不好判断。就目前来说，房产税的税率偏低，征收范围也较小。对于房地产市场实际影响不大。

　　而实际上，世界各国房地产市场的问题主要是依靠金融手段来解决的，房产税只是起到完善的作用。实施房产税最终的目的是用它来取代土地出让金制度。因此，解决房地产问题，不要对房产税寄予太多的期望。

　　保障房方面，上面也提到，2011年和2012年2年全部的保障房开工量达到了1700万套。因此，如何建设好、分配好、管理好这些保障房，就成了今后保障房工作的重点。

　　如何增加普通商品房供应是今年要面对的问题

　　证券日报：统计数据显示，2011年全年房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%。在您看来，2012年房地产的开发投资会是怎样的情况，住宅的供应量有何变化。

　　顾云昌：2012年房地产开发投资额肯定会继续增长，但增速也会像去年一样继续回落。预计全年的增速在15%-20%之间。而由于今年的房地产投资额很大一部分将用于保障房的建设，加之增速下滑，开发商开工意愿也不强烈，因此2012年的商品房供应量也将比往年低一些。

　　但同时，中央又要求采取有效措施增加普通商品房供给，因此通过何种方式增加供应量，可能是今年政策上要面对的一个问题。

　　不少城市对首套自住房政策予以放松，中央并没有干预

　　证券日报：此前芜湖推出“楼市新政”，但在中央的干预下，短短几天便宣告暂停。而目前更多的城市则选择对当地楼市进行“微调”，对此您怎么看？

　　顾云昌：目前的楼市调控处于敏感时期，因此凡是地方出台的松动政策，都被马上否决。因为一旦这个松动的口子被打开，那么其他地方势必会出现跟风的状况，从而丧失调控以来取得的成果。总体来看，目前中央还在继续巩固房地产调控的成果，没有放松的迹象。

　　不过，从地方政府的层面看，因体制等原因，地方政府依靠房地产支撑地方经济发展的需求依旧迫切。尤其是一些因调控导致房地产市场过冷的城市，对当地的经济和财政收入造成了很大的影响。

　　目前不少城市都对首套自住房的政策予以了放松，中央对这种程度的微调并没有干预。显然，虽然双方因为所处层面不同，导致了一些分歧，但中央和地方其实都希望房地产市场能健康平稳的发展。

　　证券日报：您认为2012年房地产市场的总体走势将会如何？

　　顾云昌：今年的房地产市场仍然会保持“稳中有进”的态势。其中保障房将发挥很大作用，帮助中国的房地产市场实现软着陆。

　　记者手记

　　地方“微调”力保“刚需”

　　相比于一些专家认为国内房地产市场将会崩盘的悲观情绪，顾云昌坚持认为国内的房地产市场最终将实现软着陆。而这也是各方面所期待的结果，调控的目的也在于此。

　　而为了减少调控政策一刀切造成的影响，自去年下半年以来，已有北京、上海、杭州、重庆等十余城市楼市出现政策微调，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。显然，地方政府意图明显，即在不违背中央政策精神的情况下，力保刚需。

　　在记者看来，针对首套房政策的放松也确实很有必要。毕竟，调控要打击的是投资性需求，而首套房的业主则应该是政策保护的对象。