2012贷款新利率执行 是否提前还贷应情况而定
2012-1-12
濮阳房产网订阅号
去年央行三次上调贷款利率，5年期以上商业房贷基准利率达高达7.05%。2012年1月1日，新的贷款利率已开始执行。在新的政策下，房贷应该怎么还，成了“房奴”最为关注的话题。
对此，专家提醒，并不是所有购房者都适合提前还款，而应根据各自的情况来确定是否需要提前还款。
三种状况不宜提前还贷
日前，在北环路附近的一家工商银行营业厅，一位工作人员告诉记者，是否需要提前还款，购房者应该进行一个详细分析，“房贷人员测算过，提前还房贷不一定划算，可能需要交违约金之类，估计都得几千元钱。同时，每个贷款客户当时跟具体银行网点签的贷款合同如何约定的，是否能提前还贷，如何交违约金等也会不同。”该工作人员还给记者列举了三种不适合提前还贷的情况。
种：优惠利率房贷
“以5年以上贷款利率为例，按新利率来说，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受8.5折利率，则优惠利率为5.9925%。”该工作人员说。
他这样算了一笔账：以100万元20年期等额本息贷款为例。部分客户按照去年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，今年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
第二种：等额本息还款至中期
据他介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。“如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。”
第三种：等额本金还款期已过1/3
等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
两种情况适合提前还贷
哪些情况适合提前还贷呢？
该工作人员认为，对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
“仍以100万元20年期等额本息贷款为例，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。”他说。
提醒
提醒一：提前还贷后要及时退保及解抵押
首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才完全属于自己。
提醒二：记得多存钱，防止还款不足
今年利率调整的幅度比较大，有些客户如果按照2011年的还款计划进行还款，可能还款不足，产生不良记录，影响以后的征信。
另外，客户可以到经办行打印还款计划单，了解每个月的还款情况。如果客户不方便打印还款计划单，今年每个月还款的时候多存几百元钱，防止还款不足。
相关链接
公积金贷款提前还贷最方便
与商业银行房贷利率高、提前还贷可能需要交纳违约金相比，公积金贷款不仅利率低，如果提前还贷的话，办理手续要简单得多。
据郑州住房公积金管理中心信贷管理处负责人介绍，公积金贷款提前还款不需要交纳任何违约金，符合条件的市民可以多次申请，直接到银行就可以办理。贷款发放日起正常还款时间超过1年的，借款人可选择部分提前还款，每次提前部分还款的本金额须为1万元以上，如果是同时申请贷款缩期的，则部分还款本金额需达到贷款余额的40%以上。
市民能否把商业银行按揭贷款利率调换成公积金贷款利率呢？
银行工作人员和郑州住房公积金管理中心均表示，可以操作，但由于手续麻烦，还需要评估等，如果还贷剩余时间不长的话，整体算下来不一定划算。
据介绍，正在实行商业银行按揭贷款的市民，如果想转成公积金贷款，通常需要先把银行贷款还完，由评估公司对房产进行评估，再进行抵押，然后才能申请公积金贷款。这期间办理房产评估、抵押都需要交纳相关费用。由于每位市民的房产价值、贷款要求等不同，具体经办费用和手续，同样需要市民自己到银行、公积金中心以及相关评估公司、抵押公司具体了解才行。
对此，专家提醒，并不是所有购房者都适合提前还款，而应根据各自的情况来确定是否需要提前还款。
三种状况不宜提前还贷
日前，在北环路附近的一家工商银行营业厅，一位工作人员告诉记者，是否需要提前还款，购房者应该进行一个详细分析，“房贷人员测算过，提前还房贷不一定划算，可能需要交违约金之类，估计都得几千元钱。同时，每个贷款客户当时跟具体银行网点签的贷款合同如何约定的，是否能提前还贷，如何交违约金等也会不同。”该工作人员还给记者列举了三种不适合提前还贷的情况。
种：优惠利率房贷
“以5年以上贷款利率为例，按新利率来说，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受8.5折利率，则优惠利率为5.9925%。”该工作人员说。
他这样算了一笔账：以100万元20年期等额本息贷款为例。部分客户按照去年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，今年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
第二种：等额本息还款至中期
据他介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。“如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。”
第三种：等额本金还款期已过1/3
等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
两种情况适合提前还贷
哪些情况适合提前还贷呢？
该工作人员认为，对于房贷利率按基准利率执行的客户，在还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较划算。
“仍以100万元20年期等额本息贷款为例，对于此前按基准利率还房贷客户目前执行的利率为5.94%，这部分客户目前每月月供为7129元，执行7.05%的贷款基准利率后，这部分客户每月月供为7783元，两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。这部分客户有必要提前还房贷。”他说。
提醒
提醒一：提前还贷后要及时退保及解抵押
首先要问清银行要求，如是否要收违约金。客户也要准备相关文件，如身份证、借款合同到银行办理审批手续。客户要及时退保及解抵押。借款人如果结清贷款的话，一定要及时携带房产证、结清证明和抵押在银行的其他权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才完全属于自己。
提醒二：记得多存钱，防止还款不足
今年利率调整的幅度比较大，有些客户如果按照2011年的还款计划进行还款，可能还款不足，产生不良记录，影响以后的征信。
另外，客户可以到经办行打印还款计划单，了解每个月的还款情况。如果客户不方便打印还款计划单，今年每个月还款的时候多存几百元钱，防止还款不足。
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公积金贷款提前还贷最方便
与商业银行房贷利率高、提前还贷可能需要交纳违约金相比，公积金贷款不仅利率低，如果提前还贷的话，办理手续要简单得多。
据郑州住房公积金管理中心信贷管理处负责人介绍，公积金贷款提前还款不需要交纳任何违约金，符合条件的市民可以多次申请，直接到银行就可以办理。贷款发放日起正常还款时间超过1年的，借款人可选择部分提前还款，每次提前部分还款的本金额须为1万元以上，如果是同时申请贷款缩期的，则部分还款本金额需达到贷款余额的40%以上。
市民能否把商业银行按揭贷款利率调换成公积金贷款利率呢？
银行工作人员和郑州住房公积金管理中心均表示，可以操作，但由于手续麻烦，还需要评估等，如果还贷剩余时间不长的话，整体算下来不一定划算。
据介绍，正在实行商业银行按揭贷款的市民，如果想转成公积金贷款，通常需要先把银行贷款还完，由评估公司对房产进行评估，再进行抵押，然后才能申请公积金贷款。这期间办理房产评估、抵押都需要交纳相关费用。由于每位市民的房产价值、贷款要求等不同，具体经办费用和手续，同样需要市民自己到银行、公积金中心以及相关评估公司、抵押公司具体了解才行。