在建的龙归保障房。今年7月26日，全国人大代表前往广州龙归、金沙洲等保障房项目视察。

11月15日前，《广东省住房保障制度改革创新方案》(以下简称《方案》)公开向全省征求意见。《方案》中提出，未来广东省保障房将基本以租赁为主，经适房和限价房逐步淡出。为增加租赁型房源，明确新开发项目中，配建公租房比例为住宅建筑总面积的10%；城中村等集体土地也可用来建设公租房。

记者昨日从广州市国土房管局了解到，今年广州已探索停建经适房，今后保障房以公租房为主。今年已在多幅商品住宅地中配建公租房。值得关注的是，有村集体也想“分一杯羹”愿拿地建公租房。广州市国土房管局有关人士还透露，目前广州已有200套保障房实行了退出。

焦点1

保障房以租赁为主

根据《方案》，未来以经适房、限价房为代表的销售型保障房可能逐渐淡出保障房体系，广东省保障房基本将以租赁为主。

此外，公租房主要供应给城镇低收入家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。城镇低收入家庭年人均收入线标准按照上年度城镇居民人均可支配收入60%左右确定。住房困难标准按照家庭人均住房建筑面积低于13平方米确定。

解读：预计已开建经适房不在限制范围内

据了解，目前广州市已在探索停建经适房，但最终方案仍有待市政府批准。未来，广州拟将所有租赁型的保障房，都称为公租房。今后，广州不再有廉租房概念，但公租房中仍将囊括目前以1元/平方米租住的廉租房产品。那么，已建设的经适房是否也要转性并入公租房呢？人士认为，目前广州市保障房已经是以租赁型房源为主。《方案》提出的也只是经适房要逐步淡出，预计已开建的经适房不在限制范围内。

焦点2

单套公租房以40平方米为主

《方案》提出，符合条件的住房保障对象主要通过申请轮候公租房解决基本居住需求。其中，符合低收入条件的住房保障对象自行通过市场租赁等途径解决住房的，可向政府申请租赁补贴。新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员主要通过企事业单位和其他机构建设的公租房解决基本居住需求。

新建的成套公租房，单套建筑面积以40平方米左右为主。鼓励各地积极发展建筑面积低于30平方米的小户型公租房。以集体宿舍形式建设的公租房，应执行国家宿舍建筑设计规范，人均住房建筑面积不低于5平方米。

解读：建议40平方米房月租1235元左右

广州市住房保障办有关人士透露，广州市将于年内正式出台公租房管理办法。公租房租金将分档次，按照收入情况等细化条件进行定价。

合富辉煌首席分析师黎文江介绍，按照香港、新加坡等地的做法，按市场租金的三分一到四分一收取。但目前国内基本上规定社会建设的公租房租金“按略低于市场租金的原则合理确定”，大约是市场价的八折左右。以广州各区、市租金为例，按公租房40平方米面积，全市总平均租金每月38.6元/平方米的8折计算，每套是38.6X0.8X40=1235.2元/月。

黎文江认为，广州市一套公租房每月租金1235元是合理的平均价位，各区可按当地平均租金适当调整。当然，谁都想租金越低越好。然而，公租房回本期过长及今后维修养护费用的来源问题亦应一并考虑。

焦点3

城中村土地可建公租房

《方案》表示，可利用集体建设用地建设保障房。按照控制规模、优化布局、只租不售、权属不变的原则，经批准可利用农村集体建设用地和农村经济发展留用地建设公租房。建成后可向符合住房保障条件的对象出租，也可由政府或企事业单位团租后，再向符合条件的对象出租。利用农村集体建设用地建设的公租房应当整体确权，不得分拆确权。

解读：广州已有村集体有建设意向

广州市国土房管局透露，目前有不少村集体有意向要建公租房，主要是将留用经济用地拿出来建公租房，然后参照市场价租给“外夹心层”。建设的公租房产权归村集体所有，租金最终进行分红。但由于项目还没正式谈妥，不方便对村集体名字进行透露。

按广州市公租房征求意见稿，拟定广州公租房面向“外夹心层”的租金，是按照周边市场租金价的40%~80%进行收租。

焦点4

公租房配建比例不低于10%

在丰富、创新保障房的建设模式方面，《方案》也是前期的一些思路和探索的集成。具体模式包括由政府划拨土地并投资建设和管理的公租房；在新建普通商品住房、“三旧”改造时配建一定比例的公租房等集中分类。其中，明确提出了在开发项目中配建公租房的比例。即在新建普通商品住房、“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造时，配建一定比例的公租房。公租房配建比例一般不低于规划住宅建筑总面积的10%，具体配建比例和管理方式由市、县人民政府确定，并在土地出让合同中约定。配建的公租房应与所在项目统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。

解读：已推配建地块约可建近5000套房

按年初计划，今年广州市首创了在商品住宅用地出让过程中，配建一定比例的公租房或限价房，共要建7000套房源。据粗略计算，截至目前，广州市已推出4幅配建公租房商品住宅地和位于大学城和科学城的2幅纯建公租房商品住宅地。4幅配建公租房商品住宅地分别为荔湾原高尔夫地块、白云同德围金德苑地块、番禺榄核地块和天河岐山路地块，约可配建公租房4800套左右。

焦点5

学香港设管理机构

《方案》还借鉴、学习了香港的公屋、居屋制度，从体制保障上设立了三个保障房的管理机构。首先是住房保障委员会。各市、县设立住房保障委员会，成员由政府部门、人大代表、政协委员、专家学者、群众代表等人员组成，行使住房保障工作的决策权和监督权。其职责基本相当于香港的房委会。第二个是住房保障管理机构。市、县人民政府设立专职机构，负责拟订住房保障政策，组织编制住房保障发展规划、年度计划并监督实施，指导监督公租房建设。其职责基本相当于香港的房屋署。第三个是住房保障具体实施机构。即设立非营利性专业化住房保障具体实施机构，具体承办公租房的需求调查、登记、建设、运营管理和维修养护等事务。其职责基本相当于香港的房屋协会。

解读：香港靠商业配套租售养活机构人员

据了解，香港的房屋署从1988年开始，由政府资助转为自负盈亏的财政独立机构，以内部衍生的资金收益，推行公营房屋计划。一般而言，香港公屋光靠收租回收成本，大约需要20~30年。但房屋署主要还通过公屋楼下的商业配套的出售出租等来收回成本。现在，房屋署6000多个公务员的工资都是从公屋居民的租金和公屋内的商业机构收入构补给的。这种跨阶层的补贴，使政府不需要额外拿出资金来维系公屋制度。

广州已有近200套保障房退出

《方案》明确，各地应根据确定的保障对象、方式和标准，开展以需定建、轮候保障。具体来说，即申请人向户籍或就业所在地街道办事处(镇人民政府)申报住房保障需求，各类产业园区的外来务工人员由其所在企业统一申报。根据申报情况，市、县人民政府再结合当地财力，按照逐年分步解决、定期轮候的原则，组织制定公租房建设规划。

《方案》还将严格准入与退出管理。准入管理方面，将从申请人家庭收入、资产标准和人均住房面积等方面严格把关，建立完善住房保障管理信息系统，提高资格审核的公正性和准确性。通过群众举报、不定期检查、入户调查、信函索证、委托第三方调查取证等方式，加强住房保障资格监管。

对此，广州市国土房管局有关人士透露，广州市的准入和退出管理一直都比较严格。今后，还将抓紧尽快成立居民收入核对中心，可以严格对保障房申请家庭的收入资产情况进行审查。此外，广州市目前已有200套保障房退出，其中今年退出的有60~70套房。