按照当前保障房建设速度和规划，预计“十二五”末将基本形成保障性住房和商品住宅两类供应体系，也即“双轨制”。其后，商品住宅市场将更多地遵照市场规律运行，政府“有形之手”不会轻易干预。
《国民经济和社会发展十二五规划纲要》(下称纲要)明确了三点。，健全住房供应体系，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
第二，加大保障性住房供给。从供应总量上看，“城镇保障性安居工程建设3600万套”，作为约束性指标写进了纲要。“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖面达到20%左右，基本解决保障性住房供应不足的问题。从供应种类上看，多渠道筹集廉租房房源，重点发展公共租赁住房(逐步使其成为保障性住房的主体)，加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。这对四种保障产品的命运作了界定：公租房将成为“带头大哥”，经适房重在规范运行，廉租房和棚改房则继续推进。
从运作方式看，一方面要建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。显而易见，光靠政府力量，完不成3600万套的任务。以今年新建1000万套为例，需要资金超过1.3万亿，政府投入约5000亿，其余8000多亿要靠社会融资。另一方面，要加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。既减少权贵、 公务员不规范行为，又要防范“老赖”业主或租户，比如拖房租、欠物业费等。
第三，改善房地产市场调控。要点有几个：一是进一步落实地方政府责任和问责机制。这是问题的关键，近几年中央调控政策比较到位，但在地方政府执行过程中往往“掺水”，加强问责意在维护中央政策的权威性。二是增加住房用地供应总量，优先保障房，扩大普通房。三是健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。“改善性需求”失踪许久，此时再提说明国家还是支持这类需求的，当前处于非常时期，诸多政策都是“一刀切”，尤其是二套房贷误伤了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。这点值得关注，短治靠调控，长治靠法律。