外管局：境外个人在境内限购一套自住房
2010-11-16
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国家外汇管理局15日通知，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
《通知》要求外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
通知全文如下：
各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：
为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：
一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
四、境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）办理。
外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并作必要风险提示。
六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发，并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。
楼市调控重新演义
国家调控房地产政策的"组合拳"频出，洋洋洒洒调控政策凸显出逐渐收紧的态势，充分体现了政府调控房地产行业的决心和力度。但反观市场，对于从4月份开始"一次调控"，逐渐适应，之前被暂时平抑的需求以抢闸购房式的反弹爆发出来，提前入市，抢购房源。
究其因果，今年政府的一系列调控政策，从抑制需求、增加供给，到限制投机、房贷金融管制，显然均在行政命令里打转圈圈。跟过去几年的调控政策比较起来，今年的房地产调控政策，同样没有本质的区别，同样是行政手段和信贷手段的重复，其结果必然也是行业调控演义的历史重现。
治标不治本的房地产调控政策，对于房地产行业的调整根本触及不到本源。只会阶段性的影响房地产行业的震荡，长期来看无法从根本上解决我国房地产行业根本的结构性问题。
产业定位摇摆不定
产业的定位不仅是对某一产业在社会经济发展中所处的地位，同时也是决定着产业的发展方向以及政策的支持或限制。尽管政府在某些时期不断强大房地产的民生性质，但理论上却又将其定位为国民经济的“支柱产业”，使得房地产在摇摆不定的定位中越来越偏离民生。
2003年国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动性强，以成为国民经济的支柱产业。”也就在2003年以后，房价变开始以每年两位数的增幅攀升。2007年再度出现大幅上涨的一个高峰，也就在这个时候，2007年8月出台的国务院24号文件又明确指出：“住房问题是重要的民生问题。”正因为2007年24号文件强调了住房与民生之间的关系，并从保障和改善民生出发采取了一系列调控措施，加之又受到国际金融危机的影响，2008年全国房价大幅回落。但为了实现国民经济增长“保八”的任务，2008年又再度强调房地产的“支柱产业”地位。因此，2009年全国房地产市场在度大幅回升，达到了非理性的状态，成交量与价格都创造了历史新高。
从国家对房地产政策变化和市场走势看：首先，政府在确立了房地产的“支柱产业”地位后，在实践中并未贯彻落实，从某些时期出台的政策看，似乎又立足“民生产业”的定位。其次，凡强调房地产“支柱产业”地位时，市场就会火爆，房价也会上涨返弹；凡是强调民生性质时，市场就会出现观望，房价上涨也会趋缓。
当然，房地产市场的不断变动，并不能完全归于这些定位的摇摆，但这一定位必然会让房地产业得到很多方面政策的支持和有利条件。住房作为一种特殊的商品不仅可以用来满足居住的需要，也可以作为投资的对象，人们可以把它作为财产抵押物而取得信贷资金，甚至可以在市场上进行投机炒作。这说明市场经济条件下的房地产除了关乎民生也与资本互相关联，借助于金融工具的杠杆作用，甚至可能推动衍生资本、虚拟资本膨胀，并对宏观经济周期波动产生负面作用。
实现中国特色的“民生型支柱产业”
从世界现有的经济模式来看，还没有哪种模式的成功是靠房地产撬动的，房地产不具有引领经济整体向上的创造作用，人类从没有发生过类似于“互联网革命”的“住宅革命”。从世界各国房地产发展经验来看，凡注重民生性质并将房地产市场作为消费市场的，国际经济周期波动就较小，比如德国、法国等国家；凡轻视房地产民生性质并将作为投资或资本市场的，国际经济周期波动就较大，比如美国、日本等国家。美国的“次贷危机”无不与房地产的过度投机有着莫大的关系。
面对世界经济发展的新趋势，当代中国应将高科技、文化、教育等智慧型产业作为国民经济发展的主导和支柱产业。房地产业则应该彻底定位于“民生产业”，而不是作为拉动GDP增长的“支柱产业”，是应该以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目的中国特色的“民生型支柱产业”。
上海10月份的CPI数据昨天出炉，早报记者就此采访了上海财经大学应用统计研究中心主任、上海市统计学会副会长、博士生导师徐国祥教授和同济大学经济与管理学院经济金融系教授、博士生导师石建勋。两位专家都认为，上海和全国的CPI走势都相同，但是不同的是上海的数据面好于全国，说明上海的调控比较得力，上海的楼市新政调控的力度显现。
石建勋认为，由于城市化水平不断提高以及政府管理服务调控水平的提高，上海的居住类价格、交通和通信类价格控制得比较好，而上海医疗保健和个人用品类价格高于全国水平，说明上海人对健康等方面的消费水平高于全国水平，这也是发达城市的特征。
徐国祥分析认为，从同比看，八大类商品价格全国和上海都是六涨二降，上涨的主要推手都是食品类价格，两类下降的都是衣着类价格与交通和通信类价格。这说明，上海和全国都面临着相同的国际环境、经济环境、市场环境和政策环境。
徐国祥称，按理说，上海是一个大都市，又是一个资源紧缺性的城市，物价上涨的传导效应会比不发达地区更快，但从全国和上海的比较看，上海物价上涨水平同比还稍低于全国水平，10月上海CPI同比涨4.1%，全国为4.4%。全国居住类价格同比涨4.9%，上海涨3.0%，低于全国水平，这说明，上海和国家有关房地产新政在上海已有了一定的效果，抑制了居住类价格过快上涨的势头。
全国衣着类价格同比降1.3%，但上海只降了0.9%。当然，由于棉花等原材料产品价格上涨，可能会进一步推动上海衣着类价格的上升。
《通知》要求外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
通知全文如下：
各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：
为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：
一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。
二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。
三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：
1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
四、境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）办理。
外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。
五、各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并作必要风险提示。
六、各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）、国家外汇管理局各分局、外汇管理部、各外汇指定银行收到本通知后，应尽快转发，并指导监督落实。各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。
楼市调控重新演义
国家调控房地产政策的"组合拳"频出，洋洋洒洒调控政策凸显出逐渐收紧的态势，充分体现了政府调控房地产行业的决心和力度。但反观市场，对于从4月份开始"一次调控"，逐渐适应，之前被暂时平抑的需求以抢闸购房式的反弹爆发出来，提前入市，抢购房源。
究其因果，今年政府的一系列调控政策，从抑制需求、增加供给，到限制投机、房贷金融管制，显然均在行政命令里打转圈圈。跟过去几年的调控政策比较起来，今年的房地产调控政策，同样没有本质的区别，同样是行政手段和信贷手段的重复，其结果必然也是行业调控演义的历史重现。
治标不治本的房地产调控政策，对于房地产行业的调整根本触及不到本源。只会阶段性的影响房地产行业的震荡，长期来看无法从根本上解决我国房地产行业根本的结构性问题。
产业定位摇摆不定
产业的定位不仅是对某一产业在社会经济发展中所处的地位，同时也是决定着产业的发展方向以及政策的支持或限制。尽管政府在某些时期不断强大房地产的民生性质，但理论上却又将其定位为国民经济的“支柱产业”，使得房地产在摇摆不定的定位中越来越偏离民生。
2003年国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动性强，以成为国民经济的支柱产业。”也就在2003年以后，房价变开始以每年两位数的增幅攀升。2007年再度出现大幅上涨的一个高峰，也就在这个时候，2007年8月出台的国务院24号文件又明确指出：“住房问题是重要的民生问题。”正因为2007年24号文件强调了住房与民生之间的关系，并从保障和改善民生出发采取了一系列调控措施，加之又受到国际金融危机的影响，2008年全国房价大幅回落。但为了实现国民经济增长“保八”的任务，2008年又再度强调房地产的“支柱产业”地位。因此，2009年全国房地产市场在度大幅回升，达到了非理性的状态，成交量与价格都创造了历史新高。
从国家对房地产政策变化和市场走势看：首先，政府在确立了房地产的“支柱产业”地位后，在实践中并未贯彻落实，从某些时期出台的政策看，似乎又立足“民生产业”的定位。其次，凡强调房地产“支柱产业”地位时，市场就会火爆，房价也会上涨返弹；凡是强调民生性质时，市场就会出现观望，房价上涨也会趋缓。
当然，房地产市场的不断变动，并不能完全归于这些定位的摇摆，但这一定位必然会让房地产业得到很多方面政策的支持和有利条件。住房作为一种特殊的商品不仅可以用来满足居住的需要，也可以作为投资的对象，人们可以把它作为财产抵押物而取得信贷资金，甚至可以在市场上进行投机炒作。这说明市场经济条件下的房地产除了关乎民生也与资本互相关联，借助于金融工具的杠杆作用，甚至可能推动衍生资本、虚拟资本膨胀，并对宏观经济周期波动产生负面作用。
实现中国特色的“民生型支柱产业”
从世界现有的经济模式来看，还没有哪种模式的成功是靠房地产撬动的，房地产不具有引领经济整体向上的创造作用，人类从没有发生过类似于“互联网革命”的“住宅革命”。从世界各国房地产发展经验来看，凡注重民生性质并将房地产市场作为消费市场的，国际经济周期波动就较小，比如德国、法国等国家；凡轻视房地产民生性质并将作为投资或资本市场的，国际经济周期波动就较大，比如美国、日本等国家。美国的“次贷危机”无不与房地产的过度投机有着莫大的关系。
面对世界经济发展的新趋势，当代中国应将高科技、文化、教育等智慧型产业作为国民经济发展的主导和支柱产业。房地产业则应该彻底定位于“民生产业”，而不是作为拉动GDP增长的“支柱产业”，是应该以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目的中国特色的“民生型支柱产业”。
上海10月份的CPI数据昨天出炉，早报记者就此采访了上海财经大学应用统计研究中心主任、上海市统计学会副会长、博士生导师徐国祥教授和同济大学经济与管理学院经济金融系教授、博士生导师石建勋。两位专家都认为，上海和全国的CPI走势都相同，但是不同的是上海的数据面好于全国，说明上海的调控比较得力，上海的楼市新政调控的力度显现。
石建勋认为，由于城市化水平不断提高以及政府管理服务调控水平的提高，上海的居住类价格、交通和通信类价格控制得比较好，而上海医疗保健和个人用品类价格高于全国水平，说明上海人对健康等方面的消费水平高于全国水平，这也是发达城市的特征。
徐国祥分析认为，从同比看，八大类商品价格全国和上海都是六涨二降，上涨的主要推手都是食品类价格，两类下降的都是衣着类价格与交通和通信类价格。这说明，上海和全国都面临着相同的国际环境、经济环境、市场环境和政策环境。
徐国祥称，按理说，上海是一个大都市，又是一个资源紧缺性的城市，物价上涨的传导效应会比不发达地区更快，但从全国和上海的比较看，上海物价上涨水平同比还稍低于全国水平，10月上海CPI同比涨4.1%，全国为4.4%。全国居住类价格同比涨4.9%，上海涨3.0%，低于全国水平，这说明，上海和国家有关房地产新政在上海已有了一定的效果，抑制了居住类价格过快上涨的势头。
全国衣着类价格同比降1.3%，但上海只降了0.9%。当然，由于棉花等原材料产品价格上涨，可能会进一步推动上海衣着类价格的上升。