房子还要有“小土地证”否则是产权不完整
2010-11-4
濮阳房产网订阅号
在现实生活当中，买房者最关注的是何时能够拿上房产证，住上实实在在的房子，很多购房者对“小土地证”的概念淡薄。记者通过调查发现，近五成准购房者表示对土地证的情况不够了解，约三成业主表示，自己的房子有房产证，没有小土地证。
没有“小土地证”，是产权不完整
在航海路买了套新房的张先生，2008年9月份的时候拿到了房产证，但属于他的土地证却没有拿到手。
“本来想联合一些业主，一起要求开发商尽快办理的，但很多人都不知道还有个土地证”，张先生说，很多业主反应就是，“房子的土地证是干吗用的？怎么才能办下来呢？”
每次，张先生都要耐心地解释一番：商品住宅土地的使用权限为70年。“我的房子住满70年后该怎么办？”很多人不知道，“小土地证”的作用正在于此，维护70年之后的权益。
记者调查发现，多数的购房者在买房时，最关注的是何时能够拿上房产证，而对于土地证，很多人却并不知情。根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。理论上说，购房者有了房产证却没有“小土地证”，是产权不完整。
也就是说，购房者除了拥有房产证外，还应该有一本享有土地使用权的“小土地证”。“没有‘小土地证’的房子，就像一座‘空中楼阁’一样，始终着不了地”，张先生形象地比喻。
新浪乐居近期的一项网络调查也显示，从来没听说过土地证的网友占了23.1%；而在“您的房子开发商给你办了土地证吗？”这一选项中，选择“没有”的占73.1%，有土地证的仅占26.9%。
采访中，有业内人士透露，郑州曾发生过一次因为没有“小土地证”而导致业主受损失的事件。当事人姓赵，他花了20万元从甲开发商那里购买了一套房，并及时办理了房产证。几年后，甲开发商因为经营不善，将“大土地证”依法转让给了乙开发商。随后，乙开发商决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼。
眼看就要失去安身之地了，赵先生多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用证，坚持拆除。而来自国土资源局的解释是，赵先生的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。
所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，赵先生虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。
卖房子的都不谈“小土地证”
即使是现在购房，准购房者的土地证权益依然很难保障。在南区某楼盘看中一套房子的易小姐称，她在和开发商签购房合同的时候，发现合同里并没有条款对土地证发放时间进行相应约束。
她要求开发商在合同中加上相应条款时，楼盘置业顾问在和销售经理私下沟通一番后给她的答复却是：“对不起，这套房子已经卖出去了。”
而在随后看中的几个楼盘中，开发商都称“土地证没问题，但不会加这方面的条款”。易小姐向记者表示她的质疑：为什么不在通用的购房合同中对房产证和土地证进行同样的约束，而让购房者避免土地证权益的受损？
采访中，记者听到不少业主反映：“我们这里是西区某大型楼盘，4年多了没有土地证，现在业主们正在想办法找开发商维权”，“房子住了3年多了，土地证都不见踪影。”
而在二手房交易中，如果买方不提，中介也一般不会主动要求卖家提供土地证。“现在没有土地证也没关系啊，照样能卖，有房产证就行了，就是如果将来政策变了，就不好说了”，郑州环宇世纪不动产的一名销售人员对记者说。
“郑州很多上市交易的二手房没有土地证，这主要是因为过去很多房产项目都没有办理土地证，所以主要以产权证作为依据。”郑州美华房产一名负责人称，根据国家相关规定，商品房上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证，“土地证同样很重要。”
记者了解到，目前，全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳、重庆等。按国家规定，只有土地证、房产证“两证齐全”且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易。
■名词解释
土地证：土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家有关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证；②集体土地建设用地使用权证；③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。
没有“小土地证”怎么办？
既然“小土地证”如此重要，那么业主该如何办理呢？如果遭遇开发商不愿办理“小土地证”的情况，业主该如何维权呢？
【开发商】
不愿办土地证也有“苦衷”
一不愿透露姓名的地产公司营销负责人对记者表示，其实现在的新房，一般购买者都能拿到土地证。而部分住户拿不到土地证的原因主要有两个，一是居住者重视不够，二是开发商将大片土地证抵押，造成无法分割到业主手里。
该人士表示，土地使用证迟迟没有办理，出售商品房的开发商也有苦衷。这主要包括四种具体情况。
一是开发商取得一宗土地使用权后，通常是办一个大土地使用证，然后对该宗土地进行分期开发，只有等各期开发结束，开发商才按户对土地使用权进行分割，办理各户的土地证，往往比办理房产证的时间要长；
二是开发商在对一宗土地进行开发的过程中，因受到拆迁等客观因素影响，导致整个开发工程滞后，直接影响先期入住的购房户按期办理土地证；
三是开发商手中的征地手续尚未完善，一宗土地的一部分办理了出让手续，还有一部分没有办理出让手续，开发商在办理出让手续的部分土地上建起商品房并出售，很显然，这部分购房户很难在短时间内拿到土地证；
四是开发商将商品房出售后，而其以土地作抵押的开发贷款还没到期，开发商要等贷款期限到了后，还清银行贷款或用另一块土地将已开发的地块置换出来后，购房户才能办理土地证。
【国土局】
尚不强制开发商分割土地证
“小土地证”全称为“小土地使用权证”，小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益，记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。
记者查阅相关资料得知，“小土地证”上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有该证，业主就没有依据保护自己“门外”的权益了。
郑州市国土资源局一名工作人员告诉记者，郑州市大约从2005年开始办理“小土地证”，办理方式是由开发商统一为业主办理，就是将开发商手中的大土地证进行“分割”后，办理个人小土地证。“目前并没有相关规定强制办理，主要依靠开发商的自觉、自愿”，但该工作人员表示，随着市场的规范和管理的完善，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多，所以，业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。
【律师】
业主可以联合起来维权
记者咨询了几名律师，他们表示，业主买了房子后，如果只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法，权益受到侵害。
河南开物律师事务所申继东律师表示，《物权法》明确规定房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”，也就是说，不管你的房屋所依附的土地是什么性质的，都要办理土地证。
他告诉记者，开发一个项目需要大量资金，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，一旦该企业在还贷上出现什么问题，银行就面临着将这土地使用权重新投放进市场，最终利益受损的将是住户。
开发商把房子售出，就意味着产权已经发生转移，按照有关法律法规，就要办理土地使用权的变更，开发商有义务将小区大的土地使用证逐户分割成小证。
土地使用权期限为70年，超过期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续。但由于目前“小土地证”办理主要依靠开发商的自觉与自愿行为，申继东表示，如果遇到办不下来的情况时，业主可以联合起来，维护自己的合法权益，一起要求开发商“大证分小证”，办理个人土地证。
没有“小土地证”，是产权不完整
在航海路买了套新房的张先生，2008年9月份的时候拿到了房产证，但属于他的土地证却没有拿到手。
“本来想联合一些业主，一起要求开发商尽快办理的，但很多人都不知道还有个土地证”，张先生说，很多业主反应就是，“房子的土地证是干吗用的？怎么才能办下来呢？”
每次，张先生都要耐心地解释一番：商品住宅土地的使用权限为70年。“我的房子住满70年后该怎么办？”很多人不知道，“小土地证”的作用正在于此，维护70年之后的权益。
记者调查发现，多数的购房者在买房时，最关注的是何时能够拿上房产证，而对于土地证，很多人却并不知情。根据我国《城市房地产管理法》的相关规定，个人所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。理论上说，购房者有了房产证却没有“小土地证”，是产权不完整。
也就是说，购房者除了拥有房产证外，还应该有一本享有土地使用权的“小土地证”。“没有‘小土地证’的房子，就像一座‘空中楼阁’一样，始终着不了地”，张先生形象地比喻。
新浪乐居近期的一项网络调查也显示，从来没听说过土地证的网友占了23.1%；而在“您的房子开发商给你办了土地证吗？”这一选项中，选择“没有”的占73.1%，有土地证的仅占26.9%。
采访中，有业内人士透露，郑州曾发生过一次因为没有“小土地证”而导致业主受损失的事件。当事人姓赵，他花了20万元从甲开发商那里购买了一套房，并及时办理了房产证。几年后，甲开发商因为经营不善，将“大土地证”依法转让给了乙开发商。随后，乙开发商决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼。
眼看就要失去安身之地了，赵先生多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的土地使用证，坚持拆除。而来自国土资源局的解释是，赵先生的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。
所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，赵先生虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。
卖房子的都不谈“小土地证”
即使是现在购房，准购房者的土地证权益依然很难保障。在南区某楼盘看中一套房子的易小姐称，她在和开发商签购房合同的时候，发现合同里并没有条款对土地证发放时间进行相应约束。
她要求开发商在合同中加上相应条款时，楼盘置业顾问在和销售经理私下沟通一番后给她的答复却是：“对不起，这套房子已经卖出去了。”
而在随后看中的几个楼盘中，开发商都称“土地证没问题，但不会加这方面的条款”。易小姐向记者表示她的质疑：为什么不在通用的购房合同中对房产证和土地证进行同样的约束，而让购房者避免土地证权益的受损？
采访中，记者听到不少业主反映：“我们这里是西区某大型楼盘，4年多了没有土地证，现在业主们正在想办法找开发商维权”，“房子住了3年多了，土地证都不见踪影。”
而在二手房交易中，如果买方不提，中介也一般不会主动要求卖家提供土地证。“现在没有土地证也没关系啊，照样能卖，有房产证就行了，就是如果将来政策变了，就不好说了”，郑州环宇世纪不动产的一名销售人员对记者说。
“郑州很多上市交易的二手房没有土地证，这主要是因为过去很多房产项目都没有办理土地证，所以主要以产权证作为依据。”郑州美华房产一名负责人称，根据国家相关规定，商品房上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证，“土地证同样很重要。”
记者了解到，目前，全国很多城市都采取两证分别发的办法，也有采用土地、房产“两证合一”方式的，如上海、深圳、重庆等。按国家规定，只有土地证、房产证“两证齐全”且“两证主体一致”的房子，才能进入二级市场交易。
■名词解释
土地证：土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。根据国家有关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种：①集体土地所有权证；②集体土地建设用地使用权证；③国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。2003年，中国开始颁发林权证，其四项权益里，也包含了部分土地权益。
没有“小土地证”怎么办？
既然“小土地证”如此重要，那么业主该如何办理呢？如果遭遇开发商不愿办理“小土地证”的情况，业主该如何维权呢？
【开发商】
不愿办土地证也有“苦衷”
一不愿透露姓名的地产公司营销负责人对记者表示，其实现在的新房，一般购买者都能拿到土地证。而部分住户拿不到土地证的原因主要有两个，一是居住者重视不够，二是开发商将大片土地证抵押，造成无法分割到业主手里。
该人士表示，土地使用证迟迟没有办理，出售商品房的开发商也有苦衷。这主要包括四种具体情况。
一是开发商取得一宗土地使用权后，通常是办一个大土地使用证，然后对该宗土地进行分期开发，只有等各期开发结束，开发商才按户对土地使用权进行分割，办理各户的土地证，往往比办理房产证的时间要长；
二是开发商在对一宗土地进行开发的过程中，因受到拆迁等客观因素影响，导致整个开发工程滞后，直接影响先期入住的购房户按期办理土地证；
三是开发商手中的征地手续尚未完善，一宗土地的一部分办理了出让手续，还有一部分没有办理出让手续，开发商在办理出让手续的部分土地上建起商品房并出售，很显然，这部分购房户很难在短时间内拿到土地证；
四是开发商将商品房出售后，而其以土地作抵押的开发贷款还没到期，开发商要等贷款期限到了后，还清银行贷款或用另一块土地将已开发的地块置换出来后，购房户才能办理土地证。
【国土局】
尚不强制开发商分割土地证
“小土地证”全称为“小土地使用权证”，小土地使用权是指在商品房开发交易中从开发商手中购得商品房的人，基于其所购房屋对出让土地使用权的区分，而享有的特定份额的土地权益，记载这一权利的证明就是“小土地使用权证”。
记者查阅相关资料得知，“小土地证”上含有公共部位的分摊面积，如果开发商违反规划，擅自将绿地或者其他公共面积进行商业开发，或者少数人占用小区公共空间停车时，没有该证，业主就没有依据保护自己“门外”的权益了。
郑州市国土资源局一名工作人员告诉记者，郑州市大约从2005年开始办理“小土地证”，办理方式是由开发商统一为业主办理，就是将开发商手中的大土地证进行“分割”后，办理个人小土地证。“目前并没有相关规定强制办理，主要依靠开发商的自觉、自愿”，但该工作人员表示，随着市场的规范和管理的完善，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多，所以，业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。
【律师】
业主可以联合起来维权
记者咨询了几名律师，他们表示，业主买了房子后，如果只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法，权益受到侵害。
河南开物律师事务所申继东律师表示，《物权法》明确规定房屋与土地是一个整体，要么“房随地走”，要么“地随房走”，也就是说，不管你的房屋所依附的土地是什么性质的，都要办理土地证。
他告诉记者，开发一个项目需要大量资金，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，一旦该企业在还贷上出现什么问题，银行就面临着将这土地使用权重新投放进市场，最终利益受损的将是住户。
开发商把房子售出，就意味着产权已经发生转移，按照有关法律法规，就要办理土地使用权的变更，开发商有义务将小区大的土地使用证逐户分割成小证。
土地使用权期限为70年，超过期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用手续。但由于目前“小土地证”办理主要依靠开发商的自觉与自愿行为，申继东表示，如果遇到办不下来的情况时，业主可以联合起来，维护自己的合法权益，一起要求开发商“大证分小证”，办理个人土地证。