文/《投资与理财》记者 王超凡
正是因为有了房贷，才使人愿去承受高房价，只是付出的是过去的金钱，透支的是现在和未来的财富而已。一切真的是“用明天的钱，圆今天的梦”？
不只是故事
先给大家讲个小故事：“牛哥”买房记。
工作在城市中的牛通过10年的勤劳致富，有20万元钱存在狐狸开的钱庄里。牛打算拿其中的7万元在所工作的城市建一个大牛房（大约100平方米），大概要花1万元从种地的猪那里买地，花6万元请做建筑商的狗帮建牛房。牛觉得建完房子之后，还剩13万元存款，够过上小康生活了。
狈是一个投机者，它想在牛身上挣更多的钱，于是找来当投资顾问的老鼠想办法。老鼠找来管理地盘的狼、做投机的狈、开钱庄的狐狸和做物业管理的蚂蟥一起商议，得出一致的意见：从明天起，所有的牛都不能自己买地、建房，也不能集资建房，只有狼能以搞城市开发的名义，从种地的猪那里征地，只有做开发商的狈能从管理土地的狼手上买地和建房。
结果，狼先用1万元从种地的猪手里买下了100平方米的地，然后通过拍卖的形式，把地以30万元的价格卖给做开发商的狈，狈从狐狸那里借来30万元。然后，狈通过期房预售，把房子按100万元的价格预卖给了牛。狈用牛所交10万元预订金中的6万元，请做建筑商的狗把牛房建好，然后把房子正式卖给牛。
牛没有100万元，怎么办？于是只好到狐狸开的钱庄去贷款（用所买的新牛房做抵押），狐狸按20%的首付借了80万元给牛，让牛用30年还清。从买房之日起，牛要以每月5178.15元的月供还钱给狐狸，30年的还款总额是1864135.33元。
开钱庄的狐狸通过30年的房贷，从牛的身上赚到了186.4-80=106.4万元的利息。而牛用了约1864135元钱买到了牛房，比原来预计的多了186.4-7=179.4万元，这时牛的20万元存款不但不见了，还欠了钱庄的一屁股债。于是牛从买房之日起，30年内继续努力工作，挣钱还房贷。牛的小康生活不但过不上了，还做了房奴。
现实中我们都曾经遇到
张先生的一位朋友最近连自己都明显感觉到了自己的变化：曾经是“饭局”的积极组织者兼中流砥柱的他，开始以各种冠冕堂皇的借口，拒绝参加“腐败”活动；以前每周必去的泡吧和健身被取消，转而每月去银行一次——还房贷按揭。
“买了房之后，我的生活完全变了。最要命的是，这种改变不是一年半载，而是漫长的30年！” 张先生曾因为在同学中较早成为有房一族，而被戏称为“钻石王老五”，可是提及现在的生活，他已经没有了当初的欣喜，显得颇有些无奈。
秦小姐去年11月买的房。拿到房产证的当天，她如释重负：“我终于迈进有房一族了”。然而，房贷却让她承受着“不工作，就会被世界抛弃”的精神重压，不敢娱乐，不敢生病，除了买书以外，不敢高消费。
秦小姐常常想：要是不买房，节省下来的钱足以使生活质量提升一个档次；要是不买房，节省下来的钱足以多一份孝敬父母的心意；要是不买房，不必承受许多原本不该有的精神重压。买房像是一种美丽的错误。
房贷，不能承受之重
在网上，经常能看到房奴发帖叫苦不迭：自从买房后，被房贷压得喘不过气来，早上一睁眼就想着欠人家银行几百万元钱，每月银行账单犹如一个无形的鞭子。
房奴们抱怨的是占有房屋的成本，是不得不用很大一部分收入，偿还银行贷款并支付利息。一项调查显示，在贷款买房的人当中，54.1%的人月供占其收入的20%-50%，甚至有31.8%的人，月供占到了其收入的50%以上。这必然导致储蓄的下降，人们预备失业、养老、医疗、教育等的积蓄将变少，生活质量也大大下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行加息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。
与此相对照的是，美国人把约1/3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1/3花在交通和食物方面，约10%花在个人保险上，5%用于娱乐和外出旅游。难怪有网友戏言：在中国，买一套房子就消灭一个中产人士！
更糟的是，对很多人来说，购房已不是个人行为，往往是一个家庭在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。于是乎，家庭承担突发事件如老人生病、年轻人失业等的财务能力大为下降，在其他方面的消费能力大幅度萎缩。有一种说法是，金融危机只能让一对西方夫妻破产，而在中国，房奴一旦破产，却有可能是3代人一起破产。
房贷造就房奴
曾几何时，关于中美两位老太太临终感言的笑话——“我终于住进新房了”和“我终于还清房贷了”——还被认为是中国人和美国人消费观念差异的真实写照。然而，仿佛一夜之间，历来以“寅吃卯粮”为耻的中国人，就学会“用明天的钱，圆今天的梦”，其中的主流就是年轻人。银行提供贷款，使一切变为可能。
“牛哥买房记”，揭示了房贷造就房奴的过程。如果牛能直接从种地的猪的手里买地建房，100平米的牛房，总造价只有7万元。如果没有银行贷款，狈的房最多也只能卖到20万元，可以把牛现有的20万元存款用尽；如果再高，牛就买不起了，它大不了用尽积蓄来买房，但不用做房奴。
而有了银行贷款，房贷把房价从价的20万元/100平方米推高到了100万元/100平方米。牛用自有的积蓄20万元和银行的贷款80万元把牛房买下，而且还要还银行贷款的利息，牛从此做上房奴。
通过天价房的掠夺，把能过上小康生活的人们活生生的变成了房奴，这就像在“牛哥买房记”的故事中，牛前10年的20万元积蓄被抢光，通过房贷的作用，也把牛的后30年的财富几乎抢光。
如果用GDP来计的话，GDP就从7万元变成了186.4万元。这是房奴40年的总积蓄呀！狼、狈 、狐狸和老鼠们把这些掠夺来的财富叫做经济支柱，通过GDP计算之后，就叫做社会共有的财富。但真的是社会共有的吗？
牛为什么要买这么高价的房子呢？大多数牛们想，现在虽然还贷苦一点，但是过30年后，房子就是自己的了。正是在这样的心态下，不少牛们心甘情愿做上了房奴！
一般，房奴鲜有把自身处境归结为银行贷款的，矛盾仍然集中在房屋的供应者——开发商身上。一个最直观的理由是，房价是开发商定的。但房奴们往往忽略了一个最基本的经济学问题——高房价是银行、开发商和自己一起搞起来的。 两种还贷法相差数万元
李先生向记者讲述了他的窝火事：还4个月的房贷后，发现一位朋友和自己贷款额度相似、年限相同，但是总体还贷利息却相差近3万元！原因在于他们采用了不同的还贷方式。李先生用的是等额本息还款法，而他的朋友用的是等额本金还款法。
更让他窝火的是，此前他只知道有等额本息一种还贷法，“当时，银行工作人员只是拿出厚厚的合同，指点我填这填那，我根本没注意到合同上还有另外一种还款方法可供选择，银行工作人员也没提及。现在知道了，但是合同已经白纸黑字，只有认了。”李先生对此很生气。
部分银行的等额本息“情结”
记者以贷款购房者的身份暗访了几家银行，发现有些银行在介绍还贷方式时，只向客户介绍等额本息还款法。在被问及等额本金法时，银行表示有此种方式，但是称其计算方法复杂，不常用。记者询问两种方法哪种合算，得到的答复是“差不了多少”。
银行对此有自己的说法：，两种方法之所以会产生利息差，是客户占用银行资金数量的不同所致。等额本息法每月偿还银行本金较少，产生的利息就较多；等额本金法初期每月偿还银行本金较多，自然产生的利息就较少，因此银行并不能从中占到便宜，没有故意隐瞒等额本金法的必要。第二，等额本金法计算方法复杂，客户不易理解，而且其初期还款额较高，不适用于普通百姓，因此普遍采用等额本息法。
很多人认为，话虽如此，贷款人有选择用哪种还贷方式的权利，还是应该让他们了解详情，自己做主。
慧选房贷，房奴减压
相信许多贷款人与李先生有相似的遭遇，发现别人比自己还的利息少，觉得自己“吃亏”了。贷款人总是在纠结等额本息法和等额本金法，到底哪个划算。
以100万元20年期（基准利率5.94%计算）的房贷为例，采用等额本息还款法，每月要还款7129.74元，还款总额为171.113745万元，所产生的利息超过71万元。但如果采取等额本金还款法，首月还款9116.67元，第二个月还款9096.04元，还款总额为159.6475万元，支付利息款59.6475万元。两者相比，等额本金法比等额本息法节省利息超过11万元。
等额本息法是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。特点是前期还款压力较小，每月所偿还的金额相同，对借款人来说操作较简单，但是占用银行资金时间长，还款总利息较高。等额本息法适合收入处于稳定状态，经济条件不允许前期投入过大的家庭或个人。
等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，贷款利息随本金逐月递减并结清的方法。总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减，比较适合当前收入较高、日后收入可能减少的人群。另外，等额本金法前期还款量大，但是贷款人本金归还得快，适合准备提前还款的人群。
理财专家指出，并非少交利息就意味着等额本金法比等额本息法好，选择何种方式还贷还要根据自身的经济情况。采用等额本金还款方式，贷款人在开始还贷时，每月负担会较大些。购房初期，首期房款和相关费用对于许多购房者来说，已经是一笔很大的开销，如果再采取等额本金法来还贷，压力还是很大的。
一般来说，建议经济压力较大的年轻人采用等额本息法，收入较高有一定积蓄的中年人采用等额本金法。
加息预期强 及时变通省房贷
招数一：不如提前还贷
如果你手头还有余钱，就考虑提前还贷吧。除了将剩下的房贷一次性还清外，还可提前还一部分贷款，此时大致有3种方式：将剩余贷款保持每月还款额不变(期限缩短)，或剩余贷款每月还款额减少(还款期限不变)，或将剩余贷款每月还款额减少(还款期限也酌情缩短)。不过，如果你是理财高手。你的资金有更好的投资渠道，可以获得更高的投资回报，就没什么必要提前还款。
招数二：改变还款方式
在利率长期保持稳定的情况下，等额本息更好用。但在加息预期之下，采用等额本金还款，可省不少利息。等额本金还款方式，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出。据悉，目前大部分银行可以允许贷款者转换还款方式。不过，贷款人在算计省多少利息的同时，要考虑还款方式是否适合自己。
招数三：巧用“双周供”
所谓“双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。借款人每月还款负担没有增加很多，但每年共有26个双周，“双周供”事实上每年要还13个月的贷款，且每月的上、下半月要各还一次贷款。通过加快每年的还款频率和还款总额，可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。
招数四：固定房贷利率，锁定房贷成本
所谓固定利率房贷，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。结构性固定利率房贷，就更灵活点，它在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。如利率固定10年的贷款，可以在贷款的前5年和后5年执行不同的利率。这要求申请人对货币政策有一个提前和准确的判断。