海南或是本轮空置率大讨论以来，首个对该问题明确表态的地方政府。
而当前空置率纷争难息，已经俨然演变成一场持续了至少月余的大讨论，并与“连续6个月以上电表读数为零”、“水表少走或不走”等限定词及“晒黑灯照”这样的网络语汇联系起来，这个单纯的统计指标就此贴上或严肃或嘲讽甚或愤怒的多种标签。而现实是，空置率概念依然纷乱，空置房问题依然无解。
针对这些乱象，《中国建设报·中国住房》记者采访了业内专家，试图厘清空置率概念及其背后与行业、经济的关系。
统计口径能否统一
统一空置率概念、统计空置率很困难吗？这关键在于统计口径问题。
住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长、研究员文林峰指出，西方引进的概念“空置量”，是指凡是已建成达到入住标准但超过半年无人居住的房屋都属空置房屋，包括新建未售和已售未住两种情况。对此，一直研究并关注空置率问题的中国房地产研究会名誉副会长包宗华给出的国际定义基本一致，只是时间有些差异，他说是“空置1年以上”。
而国内的“空置量”概念，官方一直沿用上世纪90年代出台的“空置商品房”指标，即统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房。这与西方的空置房概念有根本的不同。
而为何国内要采取“新建未售商品房”算作空置房概念呢？据包宗华介绍，这有其历史渊源。
上世纪90年代初，国内仍在实行住房“实物分配”，在那个住房短缺时代，“零空房”成为社会主义制度优越性的具体体现。上世纪90年代后期，住房商品化启动，统计空置率的口径调整，开始考察卖不出去的商品住房面积在新建住房中的比重。
2003年，建设部门对空置率指标提出3条补充意见：住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房，1~3年内未销出的为滞销商品房，3年以上未销出的为积压商品房。对住房管理部门来说，这种区分显然有助于更清晰地把握供应情况，但在统计部门而言，要跟踪同一套住房3年甚至5年以上，来区分其为滞销还是积压商品房，难免加大操作难度。于是，统计部门按条意见提供“新建待售商品房”的统计，不再提空置指标，事实上就是目前沿用至今的“空置商品房”概念。
了解了这段统计口径的演进历史，我们不难看出，目前大讨论中的空置房概念是指西方的空置量概念，而官方统计概念是国内的“新建待售商品房”，两者的巨大差额在于“已售未住”的这部分。这就说明，在计算空置率的公式里，分子尚且存在巨大差距，何况分母在国内也不统一（有的用当年建成商品房总量，有的用前面3年建成商品房总量，有的用全部累计商品房总量），结果大相径庭，遑论空置率准确与否？
可见，统计口径面临着要否改革以及如何统一的问题。而最近，国家统计局新闻发言人盛来运又表示，商品房待售面积和空置面积不是一个概念。关于空置，他的定义是：“空置面积是指已经售出后住房处在闲置无人居住状态的面积。”这一定义显然是此前所未出现的，即前述“已售未住”部分。毫无疑问，这又增加了概念的繁乱。
盛来运同时承认，目前空置率统计还是受限于统计口径问题，包括“空置的状态和时间标准”、“住房的面积、结构”总量，其解决之道则在于“大规模的住房普查”。
“统计并不一定困难，关键是要把空置指标建立起来，统一个说法。”包宗华认为，“统计口径没有好坏之别，也无须争论科学与否，即便是采用电力数据也未尝不可。”
可是，“统计又很困难，增加一个‘已售未住’反映居民拥有多套闲置住房的指标，这个统计难度不小”，包宗华又说。
“但这并不意味着就可以知难而退、无所作为，因为这毕竟是涉及国计民生的大事，必须具有使命感和紧迫感。”文林峰表示。
能否导致产业方式转变
人们追问空置指标的意义何在？
包宗华说：“空置数据对调控政策制定有一定参考价值。如果真有那么多房子空置，就是大事。是不是要大量压缩规模了？如果是这样，相应的政策出台必将会引起大的震动。”
早在20世纪90年代探讨住宅产业政策时，他就提出要参照欧洲二战后住宅建设的情况安排中国10~20年的住宅建设速度和规模。也就是按照每个城市居民每年平均增加0.8~1平方米的建筑面积。也就是说，每年的住宅供应总量应该控制在4亿~5亿平方米为宜（当时，城镇户籍居民约4亿余人，加上在城镇居住超过1年以上非户籍人口约为5亿人）。事实上，近年住宅年均供应量都超过了6亿平方米，去年和今年的在建规模约9亿多平方米，建成的约7亿~8亿平方米。
依照这种观点，管理层需要更为准确的空置指标，以便对房地产市场进行总量调控。
“缺乏科学准确数据指导的调控政策有点像盲人摸象，缺乏全局意识。”文林峰说。
分析人士指出，当前二手房交易市场的繁荣与租赁市场的冷清对比鲜明，从这个意义上说，住房的空置指标也对管理层推进梯级住房供应体系有重要的数据基础作用。
而住房空置现象的另一面，就是住房市场上的多套购买现象。改善型住宅、休闲度假产品等本属于房地产产品创新的概念，如今也别有一种意味。毋庸讳言，已经有越来越多的开发商和房地产项目实质在迎合市场上的投资投机需求。而这种产业供应方式是否合理，有待商榷。
近期一次论坛上，建设部政策研究中心主任陈淮大声疾呼：“在宏观调控背景下，如何健康地发展供给？除了政府在土地供给上应该承担的责任，更重要的是我们企业怎样强壮自身？如果一个企业靠卖第三套房才有利润，那这个企业何谈竞争力？哪个国家是靠第三套房构成市场需求主力的呢？可见我们的产业自身还存在着太多的脆弱。”
而由于商品住房投资少、见效快，目前海南商品住房投资占房地产开发投资总额的90％，房地产市场呈现商品住房“一头独大”的畸形格局。因此，这次海南提出，“鼓励开发建设只租不售的酒店式公寓、租赁式公寓等，满足短期到海南旅游观光、休闲度假、康体养生、养老等消费需求”，这显然是一个引导产业发展方式转变之举。从另一角度说，也是买售式市场导致的空置现象引发的有益尝试。
背后是民生还是经济问题
房屋闲置究竟妨碍了谁？背后是民生还是经济问题？厘清“空置率”纷争，恐怕业已需要上升到经济或者民生的高度。
从经济角度看，房屋闲置的背后是“实体经济空心化”、“产业空心化”的深层次担忧。无论是在大都市CBD，还是拥有海景的国际旅游岛，被闲置的房屋中多少沉淀着一部分本该进入工业再生产或者产业再投入的资本金。
在竞争激烈的家电经销代理行业拼搏多年，不如在大城市炒房，在城市房价的飞涨中，诸如经营的努力、勤劳的美德以及信用的坚守，也难以抵挡“土地红利”的诱惑。类似故事就在身边不断上演着，产业资本流入楼市并非虚言。比房屋闲置更明显的表现，是土地市场的持续繁荣和开发用地闲置共存的现象。
从民生角度看，房屋闲置的另一面则是对贫富差距增大的担忧。财富分层不再是来自工作岗位、个人能力和机遇等因素的差异，而起点相同者出现分层的直接因素或许只是房产，说到底还是“土地红利”导致的房产财富效应。从某种意义上说，“晒黑灯照”的网络传播力越强大，越是反映这种分层现象的严重程度。
包宗华认为，房屋闲置现象的严重程度，反映了宏观调控要最终胜利还需进一步努力，需要在“土地财政”和“过度的投资投机需求”方面做出更有力的调控。
如何缓解房屋不合理闲置？受访专家的药方并不新鲜———开征房产税，尽管这一命题仍然和当前市场对空置率的纷争一样，毫无头绪。此次海南的意见里，也强调了发挥税收政策对住房消费的调节作用。
至此，空置房问题已不仅与房地产市场建设、房地产行业发展有巨大关系，已延展到了社会财富再分配的更深层次问题。
“虽然任重道远，但当务之急，必须脚踏实地开始起步了。”文林峰言道。