随着中央政治经济工作会议和国务院常务会议的落幕，关于新年楼市的政策取向亦然明确。基本基调：楼市依然向上！

在08年底09年初一系列政策的扶持下，楼市最终完成了惊天大逆转，触底并反弹至历史高点。据普道地产研究中心统计数据显示：2009年1-11月，南京市新建商品住宅累计上市面积556.97万平米，同比－9.95％；累计成交905.85万平米，同比148.51％；累计成交均价达7265元/平米，同比涨幅8.89%。其中，11月份，当月成交量达98.96万平米，为全年，当月成交均价8198元/平米，创历史记录。

在此背景下，购房者大呼“买不起”，以至一部房奴写实剧《蜗居》热播一时。其实，对于大多开发企业而言，这样的行情也是出乎意料的，在经过08年惨淡市场的洗礼后，开发节奏明显偏于谨慎，上市迟迟无法有效放量，市场供求关系失衡开始加剧！

12月，注定是一个政策月。

08年出台的一系列政策将在这样月决定是否退出历史舞台，购房者在高房价前变得踯躅不定，但对于即将发生优惠政策取消的风声又不能无动于衷，于是陷入了两难境地。

当江北喊着“破六冲七”时，江宁个别楼盘已悄然过万，而河西江湾城16000的开盘价遭遇连夜抢购后，就没有人再言房价何时到顶了。似乎没有，只有更高，房价屡创新高的记录在各大板块上演，而以城中尤为疯狂，“过三破四”成为一种新的提法，只是单位已由“千”变成了“万”。

买，还是不买？

没有人为购房者提供答案，于是购房者将希望寄托于即将出炉的政策。无疑，中国的房地产市场就是个政策市，离开了政策作为依托，房地产市场将举步维艰，08年就是例证。就在那一年，开发企业就是求破了头也难贷到一分钱，而一年之隔的今天，开发企业的腰包鼓得圆圆的，看着市场笑。

因此，如果楼市的相关扶持政策取消，调整或有可能！就是在这样的一厢情愿下，市场陷入了短暂的观望，这种情绪在二套房贷收紧的风声下一度弥漫，9月，曾经寄托着金色的月份变得有些成色不足。在接下来的两个月里，政策并未有实质性的变化，虽然有着公积金贷款额度缩小，二套住房贷款利率下限上浮，但外紧内松的政策操作策略使得人们“看跌”预期开始消淡。在大量信贷流入市场的背景下，通货膨胀预期开始刺激人们入市的热情，11月，南京楼市成交量创出全年新高。

市场供求失衡的背景下，楼市向上趋势确立！

虽然在高房价下，人们对政策的预期是如此强烈！但随着两个重要会议的落幕，新年的政策取向基本确立。除个人转让住房营业税由二年调整为五年外，其他优惠延续，楼市刺激政策作用仍然明显。

某种程度上，中央如此决策是基于宏观经济的整体考虑。一方面进出口的形势仍未有明显好转，而政府投资的作用已趋弱的情况下民间投资仍未激发出来，所以刺激消费仍是保证经济发展的重要手段。这或许就是包括“家电下乡”“买车免税”等一系列刺激消费政策出台的初衷，其中，对楼市的优惠的大部分政策也仍将延续。

就南京本地楼市而言，对于购房者有切身利益关系的优惠政策仍有待于地方细则的出台。但购房七折利率优惠、契税仍维持一个点、个税退让等政策，仍大大降低了购房者的交易成本，随着购房补贴政策月底的明确，新年的楼市政策已无多少悬念。即使营业税，目前也仍有“全额”与“差额”之争，似乎已无法影响楼市大局。

扩大供应，无疑仍是为楼市“虚高”清热的妙方！

近期，中央传出预计拿出千亿的资金来加大地方上中低价房的开发，从供给角度来为楼市降火。但且不考虑从土地审批到开工建设的时滞效应，仅仅是这样的规模和体量能够在楼市中占有多少比重，又有多少资金能真正用于中低价房的开发，还有中低价房如何避免中间的“寻租”现象等问题，都是大伤脑筋的。但这一政策所传递的信号是明确的，心理作用或较实际作用更为明显。另又有消息称，国土部门欲出重拳打击囤地，包括以后出让土地规模的限制，还有土地增值出让金的收取等措施，但具体效果仍有待于评估。

但增加供应，无疑是治本之策！系列政策的出台，如果无法明确给市场房价维稳的信心，则投资之风则无法平息，房价必将在历史高位蹒跚前行！高房价下，无论市场博弈的利益各方，都无疑有着深深的忧虑意识，这种意识又常常被市场现实所打碎。于是，当你问一名购房者“还买房啊？”，他通常的回答是“太贵了，买不起”，但扭过身，又在倾起所有，甚至不惜向亲朋好友借债，仓促入市！面对“飙升”的房价，楼市的“创富”神话激励着每一个人。

药方：影响预期来维稳房价！

在目前的市场行情下，唯有影响人们的预期，才能使得一路上扬的房价停下脚步。但这个药方需要有一个前提，即病人要确实想治病。如果本身正在享受“虚热”的惬意，则再好的药方也无济于事。

处方一：增加供给。为市场提供明确的供应计划，尤其是中低价房的开发计划。中低价房要保证能够落入真正的“刚需”购房者手中，并且保证“低价高品质”。这个或许很难，但政府只要想做，还是可以做到的。

处方二：增加三套、四套住房的交易成本。对拥有二套以上住房的，可通过提高首付、利率提高、增加保有环节费用等措施，来抑制投机之风！无利不起早，如果没有利润可图，投资者就开始真正考虑做些实业了。可关键是目前好多实业相对有效需求而言显得产能过剩，也是蛮让人头疼的。

处方三：土地制度改革。双限，即通过“土地出让金、售价”的竞拍策略，或是可以在国土部门和开发企业间找到利益平衡点的方法之一。在现有“招拍挂”的制度下，企业出于上市融资或其他方面的需求，往往缔造地王效应，地价没有，只有更高，则房价也必将如此！

处方四：政策导向作用。在现有的政策作用下，往往是想刺激楼市，却起到了抑制楼市的作用，如去年楼市新政颁布后的一段日子，楼市低迷的可怜。不难理解，在一段时间后，大家有利可图，就必然放弃眼下的购房决策等政策时点的到来。这就是预期的作用，如果大家有一致的预期导向，就会采取一致的行动，从而改变市场的供求。目前的市场恰恰相反，本来政策想为目前的市场降降温，歇歇脚再走，但营业税优惠变化后无疑加大二手房的交易成本，却又起到了催促大家小步快跑去交易的作用。这或许并不是政策的初衷，但确是政策的实际效应。

当然，预期的改变还有很多方式，譬如传递出的供求关系的改变，相关扶持刚需政策的进一步出台，等等。只要预期改变了，市场就会维持一种相对的平衡。

市场想醉，酒在何方？

眼下的情况，看来市场是了无醉意！“我清醒得很！”市场就是这样，在你似乎看不透她的时候，她突然显得明确无疑；而在你似乎看透她时，她又变得扑朔迷离。这，或许就是她的魅力所在......