房货指南:如何减少支出为房贷减负
2009-4-22
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乍暖还寒的天气，没能阻止上海楼市逐步复苏的步伐。
随着刚性需求的逐渐释放，楼市成交量也在慢慢回升。与此同时，新年伊始，商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理尽管各不相同，但都旨在通过减低消费者购房成本，以进一步推动房地产市场整体复苏。于是，情况各异的购房者，总能在其中找到一款适合自己的房贷产品，帮助自己减少房贷支出，减轻生活压力。
买“点”省利息
张小姐和男朋友准备年内结婚，需要购置婚房。近期，两人看中了一套总价180万元的房子，计算双方现有资金后，还需要贷款100万元，张小姐想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行最近推出了“点按揭”房贷新品，张小姐便前往一探究竟。
在深圳发展银行营业大厅里，前来咨询房贷按揭业务的张小姐一脸疑惑。事实上，在深圳发展银行于2009年3月16日面向全国推出“点按揭”房贷产品之前，世界上除了美国外，没有一个国家使用点数。
那么，到底什么是“点”呢？深发展个贷客户经理为张小姐解答：“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款，1个点表示需要支付1万元的费用。
其实，所谓“点按揭”，就是深发展为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。其专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。
听完深发展个贷客户经理关于“点”的解释，开始感兴趣的张小姐提出了更为具体的问题。客户经理告诉张小姐，深发展“点按揭”房贷产品分别针对10－20年期和20－30年期的贷款，量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。
客户经理还为张小姐算了一笔账，倘若不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张小姐一共需要支付75万元利息；而办理点按揭业务，张小姐只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就可以享受3.78％的超低利率，总共节省7.8万元，省息高达10％。经过一番计算和考虑，张小姐最终选择了“点按揭”贷款。
“花1.5万元就能省7.8万元的房贷，对贷款人来说节约了支出，帮助我们实现买房计划，非常好！”张小姐兴奋地表示。
点评：不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说，这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果。如果客户打算只贷2或3年，则意义不大；买点平均成本大约在四、五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。
受全球金融风暴的影响，国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低，该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常实际的意义。
专业人士认为，“点按揭”对房地产市场的复苏，所起作用也是非常正面的；它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付“点按揭”费用来实现购房人降低利息支出，放大节省购房费用，从而提高交易成功率，实现买卖双方共赢的有力武器。
延迟还本减压力
金融危机已经影响到了一些人的生活质量，在外企担任中层职位的吴先生就是其中之一。去年年底，吴先生为父母在上海购买了一套住房，贷款100万元，期限20年。然而，贷款发放不久，吴先生所在的单位便减薪，不但薪水出现一定比例缩水，连年终奖也大幅减少。
考虑到日常开销等因素，吴先生希望能够有一款房贷产品切切实实为自己减轻还款压力，熬过这段“最坏的时光”。此时，朋友向他推荐了兴业银行上海分行的“随薪供”产品。
兴业银行上海分行工作人员告诉吴先生，对于他这笔金额100万元，期限20年的按揭贷款，如果贷款年利率基准下浮15％（即5.049％，假设该利率保持不变）：如果选择等额本金还款法，首月需归还贷款本金4166.67元，贷款利息4207.50元，本息合计8374.17元，次月需归还贷款本息8356.64元，之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择“随薪供”，按三年固定期限，第四年起按照等额本金计算，客户前三年每月只需归还利息4207.50元，第四年起首月需归还贷款本金4901.96元，贷款利息4207.50元，之后每月还款金额逐月递减20.63元。
通过对比可以看到，选择前三年只还息不还本的“随薪供”，吴先生前三年还款压力明显减轻，与选择单纯的等额本金还款法相比，每月还款金额平均减少约3860元。
如今，已经成功申请“随薪供”的吴先生还款压力大大减轻，他更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人度身定制，并笑称：“三年后，金融危机总应该过去了吧！”
点评：金融危机发生之后，一些企业受国内外宏观经济形势所迫，生产受到一定影响，于是缩减经营成本，致使不少人面临减薪、失业风险，经济承受能力发生了较大变化。对于遭遇这种情况的贷款人而言，原来可能是银行的优质客户，却因为收入突然减少而面临短期内无法还钱的窘境。在这种情况下，银行推出针对该人群的创新房贷产品，通过本金缓供的方式，给贷款人一个喘息的机会，帮助他们度过最困难的时期。今后，这部分人仍将成为银行的忠实客户。
用“闲钱”抵贷款本金
王先生现年25岁，工作收入稳定，目前准备贷款100万元购买房屋，还款期为30年。在购买房屋后，王先生基本没有银行存款了。但是除了每月还款额和基本生活开支外，王先生每月还能节余大约3000元，存放在银行账户中。在了解了近期新面市的所有房贷新品后，王先生将目光锁定渣打银行“活利贷”，认为这是最适合自己的一款房贷产品。
申请“活利贷”的客户，只需将自己的闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。
该产品与普通房贷产品的区别之处在于：房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵销，从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。
最吸引王先生的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，他可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金则是日日累计，贷款利息也是按日结算。
渣打银行客户经理介绍说，以王先生贷款金额100万元、期限30年为例，贷款利率按6％计算，在该行申请普通房屋贷款月还款（月等额还款方式）为5996元，贷款总利息达到1158379元。而若选取“活利贷”，王先生30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省将近60万元，节省幅度达到52％；在每月月供不变的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，王先生若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近8年，仅22年就能还清所有贷款。
在评价自己选择的房贷产品时，王先生认为：“活利贷”在省息的同时，更缩短了贷款期限，使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。“房贷每月的月供款由本金和利息两部分组成，当‘活利贷’为我省下利息的同时，月供款中的更多比例将直接归还贷款本金，贷款自然越还越快，缩短了贷款期限，使我这样的房奴早早解脱还贷压力，维护良好信用记录。”王先生如是说道。
点评：“活利贷”不仅仅是一款房贷产品，更是使资产得到合理规划与有效保障的精明之选。“活利贷”账户中的资金多数来自于普通家庭每月除去日常花销外的结余资金，在目前市场情况下，相较与投资其他理财产品或闲置家中毫无收益，存入“活利贷”账户直接抵扣贷款利息，无疑是家中闲置资金稳健升值的选择。因此，类似王先生这样每月能有不少节余，又找不到很好投资渠道的贷款人，不如通过此产品利用“闲钱”抵扣贷款本金，进而缩短还款时间。
装修也能借房贷
三年前，刚工作不久的小磊购置了一套120万元的住房，其中银行房贷授信提款90万元。两年间，小磊为了减轻压力，在高利率时代将自己的闲余资金全部用于归还贷款近50万元。最近，小磊打算装修婚房，可是囊中羞涩，为此申请了招行“消费易”房贷产品，不仅方便快捷地获得了50万元消费贷款的额度，而且以较低的成本获得了资金。
原来，房贷“消费易”的好处在于，房贷客户还款后的空余额度，可转化为供刷卡消费或者网上支付的透支额度，透支金额可以在免息期内免费使用，超期后仍可以较低的成本选择不同期限分期归还。在授信额度内客户可以循环使用，从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道，既能满足自身日常生活需要，又能实现资金良性运转，获得更高理财回报，让财富更快增值。
在小磊看来，信用卡透支忘记还了，个人信用记录便有了污点，此外还要支付高额的利息，而使用房贷“消费易”则没有此担心：先花钱后还款，50天免息期结束后，客户还可将透支额度直接转化为1年、3年或10年的消费贷款，并且消费贷款执行利率远低于日息万分之五的信用卡罚息利息。如此一来，小磊便可以安心地靠这个房贷产品来装修住房，为自己新婚做好准备。
点评：或许单就大额免息贷款来看，消费易产品对银行的收益十分有限；但是以长远的眼光来看，通过为客户提供优质的贷款理财产品，加深银行与客户之间的互信合作，在方便客户、优惠客户的同时助推消费、活跃市场，是一件国家、银行和客户三者共赢的明智之举。
同时，在房地产市场刚性需求释放的同时，也有许多“小磊”们需要一笔装修资金，却苦于囊中羞涩。这时，银行将房贷客户还款后的空余额度转为再次透支额度，使客户更加优惠更加灵活便捷地获得资金，同时也能培养客户的房贷理财意识，具有非常现实的意义。
随着刚性需求的逐渐释放，楼市成交量也在慢慢回升。与此同时，新年伊始，商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理尽管各不相同，但都旨在通过减低消费者购房成本，以进一步推动房地产市场整体复苏。于是，情况各异的购房者，总能在其中找到一款适合自己的房贷产品，帮助自己减少房贷支出，减轻生活压力。
买“点”省利息
张小姐和男朋友准备年内结婚，需要购置婚房。近期，两人看中了一套总价180万元的房子，计算双方现有资金后，还需要贷款100万元，张小姐想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行最近推出了“点按揭”房贷新品，张小姐便前往一探究竟。
在深圳发展银行营业大厅里，前来咨询房贷按揭业务的张小姐一脸疑惑。事实上，在深圳发展银行于2009年3月16日面向全国推出“点按揭”房贷产品之前，世界上除了美国外，没有一个国家使用点数。
那么，到底什么是“点”呢？深发展个贷客户经理为张小姐解答：“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款，1个点表示需要支付1万元的费用。
其实，所谓“点按揭”，就是深发展为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。其专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。
听完深发展个贷客户经理关于“点”的解释，开始感兴趣的张小姐提出了更为具体的问题。客户经理告诉张小姐，深发展“点按揭”房贷产品分别针对10－20年期和20－30年期的贷款，量身定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。
客户经理还为张小姐算了一笔账，倘若不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张小姐一共需要支付75万元利息；而办理点按揭业务，张小姐只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就可以享受3.78％的超低利率，总共节省7.8万元，省息高达10％。经过一番计算和考虑，张小姐最终选择了“点按揭”贷款。
“花1.5万元就能省7.8万元的房贷，对贷款人来说节约了支出，帮助我们实现买房计划，非常好！”张小姐兴奋地表示。
点评：不同于市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说，这款产品对于长期贷款客户有着非常实际的省息效果。如果客户打算只贷2或3年，则意义不大；买点平均成本大约在四、五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。
受全球金融风暴的影响，国内房贷客户普遍对收入水平和支付水平预期降低，该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常实际的意义。
专业人士认为，“点按揭”对房地产市场的复苏，所起作用也是非常正面的；它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付“点按揭”费用来实现购房人降低利息支出，放大节省购房费用，从而提高交易成功率，实现买卖双方共赢的有力武器。
延迟还本减压力
金融危机已经影响到了一些人的生活质量，在外企担任中层职位的吴先生就是其中之一。去年年底，吴先生为父母在上海购买了一套住房，贷款100万元，期限20年。然而，贷款发放不久，吴先生所在的单位便减薪，不但薪水出现一定比例缩水，连年终奖也大幅减少。
考虑到日常开销等因素，吴先生希望能够有一款房贷产品切切实实为自己减轻还款压力，熬过这段“最坏的时光”。此时，朋友向他推荐了兴业银行上海分行的“随薪供”产品。
兴业银行上海分行工作人员告诉吴先生，对于他这笔金额100万元，期限20年的按揭贷款，如果贷款年利率基准下浮15％（即5.049％，假设该利率保持不变）：如果选择等额本金还款法，首月需归还贷款本金4166.67元，贷款利息4207.50元，本息合计8374.17元，次月需归还贷款本息8356.64元，之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择“随薪供”，按三年固定期限，第四年起按照等额本金计算，客户前三年每月只需归还利息4207.50元，第四年起首月需归还贷款本金4901.96元，贷款利息4207.50元，之后每月还款金额逐月递减20.63元。
通过对比可以看到，选择前三年只还息不还本的“随薪供”，吴先生前三年还款压力明显减轻，与选择单纯的等额本金还款法相比，每月还款金额平均减少约3860元。
如今，已经成功申请“随薪供”的吴先生还款压力大大减轻，他更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人度身定制，并笑称：“三年后，金融危机总应该过去了吧！”
点评：金融危机发生之后，一些企业受国内外宏观经济形势所迫，生产受到一定影响，于是缩减经营成本，致使不少人面临减薪、失业风险，经济承受能力发生了较大变化。对于遭遇这种情况的贷款人而言，原来可能是银行的优质客户，却因为收入突然减少而面临短期内无法还钱的窘境。在这种情况下，银行推出针对该人群的创新房贷产品，通过本金缓供的方式，给贷款人一个喘息的机会，帮助他们度过最困难的时期。今后，这部分人仍将成为银行的忠实客户。
用“闲钱”抵贷款本金
王先生现年25岁，工作收入稳定，目前准备贷款100万元购买房屋，还款期为30年。在购买房屋后，王先生基本没有银行存款了。但是除了每月还款额和基本生活开支外，王先生每月还能节余大约3000元，存放在银行账户中。在了解了近期新面市的所有房贷新品后，王先生将目光锁定渣打银行“活利贷”，认为这是最适合自己的一款房贷产品。
申请“活利贷”的客户，只需将自己的闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。
该产品与普通房贷产品的区别之处在于：房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵销，从而最直观、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。
最吸引王先生的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，他可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金则是日日累计，贷款利息也是按日结算。
渣打银行客户经理介绍说，以王先生贷款金额100万元、期限30年为例，贷款利率按6％计算，在该行申请普通房屋贷款月还款（月等额还款方式）为5996元，贷款总利息达到1158379元。而若选取“活利贷”，王先生30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省将近60万元，节省幅度达到52％；在每月月供不变的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，王先生若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近8年，仅22年就能还清所有贷款。
在评价自己选择的房贷产品时，王先生认为：“活利贷”在省息的同时，更缩短了贷款期限，使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。“房贷每月的月供款由本金和利息两部分组成，当‘活利贷’为我省下利息的同时，月供款中的更多比例将直接归还贷款本金，贷款自然越还越快，缩短了贷款期限，使我这样的房奴早早解脱还贷压力，维护良好信用记录。”王先生如是说道。
点评：“活利贷”不仅仅是一款房贷产品，更是使资产得到合理规划与有效保障的精明之选。“活利贷”账户中的资金多数来自于普通家庭每月除去日常花销外的结余资金，在目前市场情况下，相较与投资其他理财产品或闲置家中毫无收益，存入“活利贷”账户直接抵扣贷款利息，无疑是家中闲置资金稳健升值的选择。因此，类似王先生这样每月能有不少节余，又找不到很好投资渠道的贷款人，不如通过此产品利用“闲钱”抵扣贷款本金，进而缩短还款时间。
装修也能借房贷
三年前，刚工作不久的小磊购置了一套120万元的住房，其中银行房贷授信提款90万元。两年间，小磊为了减轻压力，在高利率时代将自己的闲余资金全部用于归还贷款近50万元。最近，小磊打算装修婚房，可是囊中羞涩，为此申请了招行“消费易”房贷产品，不仅方便快捷地获得了50万元消费贷款的额度，而且以较低的成本获得了资金。
原来，房贷“消费易”的好处在于，房贷客户还款后的空余额度，可转化为供刷卡消费或者网上支付的透支额度，透支金额可以在免息期内免费使用，超期后仍可以较低的成本选择不同期限分期归还。在授信额度内客户可以循环使用，从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道，既能满足自身日常生活需要，又能实现资金良性运转，获得更高理财回报，让财富更快增值。
在小磊看来，信用卡透支忘记还了，个人信用记录便有了污点，此外还要支付高额的利息，而使用房贷“消费易”则没有此担心：先花钱后还款，50天免息期结束后，客户还可将透支额度直接转化为1年、3年或10年的消费贷款，并且消费贷款执行利率远低于日息万分之五的信用卡罚息利息。如此一来，小磊便可以安心地靠这个房贷产品来装修住房，为自己新婚做好准备。
点评：或许单就大额免息贷款来看，消费易产品对银行的收益十分有限；但是以长远的眼光来看，通过为客户提供优质的贷款理财产品，加深银行与客户之间的互信合作，在方便客户、优惠客户的同时助推消费、活跃市场，是一件国家、银行和客户三者共赢的明智之举。
同时，在房地产市场刚性需求释放的同时，也有许多“小磊”们需要一笔装修资金，却苦于囊中羞涩。这时，银行将房贷客户还款后的空余额度转为再次透支额度，使客户更加优惠更加灵活便捷地获得资金，同时也能培养客户的房贷理财意识，具有非常现实的意义。