降息通道细算账 贷款50万选对房贷能省6.5万
2008-10-31
濮阳房产网订阅号
连续升息捧红了固定利率房贷，但今年来的两次下调贷款利率，加上美国次贷危机愈演愈烈，把今年的选房人放在了“降息周期”的大门口。 既然世界要变，咱就不能落伍，更何况是关乎未来数十年的宅子与财务的双重大事。房子降价了，利率下调了，这房贷如果选得好，也能省下不少钱呢！不信，咱们算算看。
“存抵贷”优势凸显
考虑到进入“降息周期”的可能，一些打算提前还贷的人又开始犹豫了，但投资市场的冷淡又令手头的余钱没有更好的去处。有没有既能保留周转资金，又节省房贷的办法呢？一种名为“存抵贷”的金融产品可以解决这个问题。
深发展银行2006年底推出“存抵贷”业务，办理存抵贷的前提是客户在深发展同时有贷款账户和存款账户，开办这个业务后，实际上是将这两个账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金环转。
以光大银行“天天省”业务为例：张先生8月1日在光大银行申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入15万元活期存款。
8月1日，张先生可提前偿还5.75万元贷款本金，当日即节省10元贷款利息。
8月10日，张先生又存入16万元，存款账户余额为31万元，张先生当日可提前偿还15.4万元贷款本金，当日即节省26.79元贷款利息。
如果到8月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为679.38元(10元×9天+26.79元×22天)。
注：以上计算根据2008年10月9日起利率下限6.35%计算。
吃点苦 利息能省六万五
虽然最近几年银行开发了多种贷款产品，但等额本息还款法仍然占据了房贷市场的大部分份额。这是因为在中国人“量入为出”的传统美德影响下，大多数收入稳定的工薪族，以及那些每月有固定收支结构的家庭，每月支出相等的等额本息还款法是最利于计算收支的。
等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
同样是收入稳定，等额本金还款法也是不错的选择。等额本金是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
以贷款20年50万元，贷款利率6.35%(2008年10月9日优惠利率)来计算(见下表)。
贷款方式 首月还款 利息合计
等额本息 3683.84元 384122.25元
等额本金 4729.17元 318822.92元
从上表可以看出，如果考虑日后提前还贷，等额本金方式支付的利息更少。
提前还 2年半是“获利点”
对于贷款者来说，如果申请高额短期贷款，当他的月还款额超过1万元时，银行将要求贷款人提供非常详细的资信证明，同时贷款在审批上的手续也更为繁琐。所以，那些高收入的房贷申请者，往往会采取迂回政策。即首先申请一个较长期限的房贷，然后在未来较短的年限中快速将贷款提前还完。
但如果考虑在2年半之内还清房贷，等额本息和等额本金两种方式则差别不大。通过计算，我们可以把问题看得清楚些。
30个月 40个月 50个月
等额本息 74389.13 98838.57 122616.59
等额本金 74579.43 97234.38 118786.9
差额 -190.3 1604.19 3829.69
注：表中数据分别为到第30、40、50个还款月时，累计归还利息总额，单位(元)。
对于这部分人，无论选择等额本息还是选择等额本金还款方式，其在贷款的前30个还款月左右，累计支付的利息总额是非常接近的(见上表)。
对于打算在3年内完全还完贷款的人来说，如果月收入一般，但能够不定期的获得大额收入，可以考虑选择月还款压力较小的等额本息贷款方式；而那些月收入较高，且可以获得各种大额收益的贷款者，则可以考虑选择等额本金的贷款方式。无论选择哪种方式，从上表可以看出，两种贷款方式的累计还息在前30个还款月内相差较小，超过30个还款月后，利息总额的差异将逐渐拉大。
提醒1. 大多数银行规定按揭贷款首年不能提前还贷。如有特殊需要，必须提前归还贷款者，需要支付一定违约金。一般来说，违约金不低于提前还款金额×月息，如果提前还款20万，就是200000×6.35%/12=1058.33元。
2.如果还贷者年出现了逾期等不良信用记录，还可能对未来申请提前还贷产生手续上的麻烦。
“存抵贷”优势凸显
考虑到进入“降息周期”的可能，一些打算提前还贷的人又开始犹豫了，但投资市场的冷淡又令手头的余钱没有更好的去处。有没有既能保留周转资金，又节省房贷的办法呢？一种名为“存抵贷”的金融产品可以解决这个问题。
深发展银行2006年底推出“存抵贷”业务，办理存抵贷的前提是客户在深发展同时有贷款账户和存款账户，开办这个业务后，实际上是将这两个账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金环转。
以光大银行“天天省”业务为例：张先生8月1日在光大银行申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入15万元活期存款。
8月1日，张先生可提前偿还5.75万元贷款本金，当日即节省10元贷款利息。
8月10日，张先生又存入16万元，存款账户余额为31万元，张先生当日可提前偿还15.4万元贷款本金，当日即节省26.79元贷款利息。
如果到8月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为679.38元(10元×9天+26.79元×22天)。
注：以上计算根据2008年10月9日起利率下限6.35%计算。
吃点苦 利息能省六万五
虽然最近几年银行开发了多种贷款产品，但等额本息还款法仍然占据了房贷市场的大部分份额。这是因为在中国人“量入为出”的传统美德影响下，大多数收入稳定的工薪族，以及那些每月有固定收支结构的家庭，每月支出相等的等额本息还款法是最利于计算收支的。
等额本息是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
同样是收入稳定，等额本金还款法也是不错的选择。等额本金是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
以贷款20年50万元，贷款利率6.35%(2008年10月9日优惠利率)来计算(见下表)。
贷款方式 首月还款 利息合计
等额本息 3683.84元 384122.25元
等额本金 4729.17元 318822.92元
从上表可以看出，如果考虑日后提前还贷，等额本金方式支付的利息更少。
提前还 2年半是“获利点”
对于贷款者来说，如果申请高额短期贷款，当他的月还款额超过1万元时，银行将要求贷款人提供非常详细的资信证明，同时贷款在审批上的手续也更为繁琐。所以，那些高收入的房贷申请者，往往会采取迂回政策。即首先申请一个较长期限的房贷，然后在未来较短的年限中快速将贷款提前还完。
但如果考虑在2年半之内还清房贷，等额本息和等额本金两种方式则差别不大。通过计算，我们可以把问题看得清楚些。
30个月 40个月 50个月
等额本息 74389.13 98838.57 122616.59
等额本金 74579.43 97234.38 118786.9
差额 -190.3 1604.19 3829.69
注：表中数据分别为到第30、40、50个还款月时，累计归还利息总额，单位(元)。
对于这部分人，无论选择等额本息还是选择等额本金还款方式，其在贷款的前30个还款月左右，累计支付的利息总额是非常接近的(见上表)。
对于打算在3年内完全还完贷款的人来说，如果月收入一般，但能够不定期的获得大额收入，可以考虑选择月还款压力较小的等额本息贷款方式；而那些月收入较高，且可以获得各种大额收益的贷款者，则可以考虑选择等额本金的贷款方式。无论选择哪种方式，从上表可以看出，两种贷款方式的累计还息在前30个还款月内相差较小，超过30个还款月后，利息总额的差异将逐渐拉大。
提醒1. 大多数银行规定按揭贷款首年不能提前还贷。如有特殊需要，必须提前归还贷款者，需要支付一定违约金。一般来说，违约金不低于提前还款金额×月息，如果提前还款20万，就是200000×6.35%/12=1058.33元。
2.如果还贷者年出现了逾期等不良信用记录，还可能对未来申请提前还贷产生手续上的麻烦。