10月15日下午，犹豫了多时的程宁终于接通了招商银行(600036,股吧)个贷部房贷业务员的电话，他在考虑是否将刚一年前办理的固定利率房贷转为正常的浮动利率房贷。因为前些天，央行刚刚将五年期以上贷款利率下调了0.27个百分点，加上9月16日下调的0.9个百分点，明年起房贷客户贷款利率至少下调0.36个百分点。

　　对于程宁而言，这自然不会是个好消息。但更让他担心的是，媒体报道称，降息通道正在形成，“噩梦”不是马上就可以终止的……

　　“相信各家商业银行应该会根据资金成本适当做些调整，商业银行都懂得随行就市的道理。”上海浦东发展银行个贷部某高层表示，固定利率房贷本身就是一个对于未来利率政策的博弈，赌的是你对未来判断的期望，赌赢了就是自己的。

　　尴尬的固定利率房贷

　　“由于固定利率在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，它的优势就立刻不明显了。”民生银行(600016,股吧)个贷部赵卫星表示。

　　此时程宁最关心的是固定利率和浮动利率之间如何转换以及银行是否会将固定利率的标准降低。

　　按照程宁的房贷状况，他所申请的10年期固定房贷利率为6.93％，对应的优惠浮动利率为6.35％，两者相差58个基点，20年的房贷期限，经历两次降息后，如果不再继续降息，每月还款额相差60元，总还款额相差7000元左右，如果央行继续降息，固贷一族的利息损失将更多。

　　摩根士丹利大中华区首席经济学家王庆(王庆博客,王庆新闻,王庆说吧)预测，中国央行将在2009年年底前减息五次,每次降息27个基点。这对固定利率房贷客户来说才是最担忧的。

　　但程宁还是有转圜的余地。浦发银行理财师陈文(陈文博客,陈文新闻,陈文说吧)龙透露，有的银行规定，办理了固定利率房贷的贷款者只要已经还贷满一年，就可以选择转为浮动利率，但是要交相应的违约金。违约金具体交多少要根据具体每笔贷款的情况来计算，对客户来说，转换是否划算，要看他对未来降息的预期如何。

　　“房贷是拿时间换金钱的交易，许多买房者采用静态眼光，仅注意贷款周期长短及静态资金多少，却忽略了房贷作为长期事件，时间对资金价值有不可忽略的影响。”招商银行个贷部柳栋表示。

　　事实上，自2004年诞生的固定利率房贷，从出生开始就命运多舛。“当年光大银行首推这一金融产品以来，全国范围内只有零星的几笔交易。”据光大银行相关人士透露，但此后，随着央行接连的加息，该项业务才得到逐步认可。

　　而据相关业内人士透露，固定利率房贷对于商业银行而言并不是一个简单的个贷创新品种。

　　“固定利率房贷本身就是一个起杠杆作用的工具，赌的是未来预期。相信总行会根据资金成本适当调节利率。” 柳栋表示。

　　二套房贷松动的诱惑

　　自房地产市场进入交易量萎缩的下行周期，各商业银行的创新动力已明显不足。“降息通道中，由于房贷利率会有较大的调整，对于以存贷差为主要利润来源的银行来说并不会有太大动力去研发房贷新品。”中国农业银行个贷部负责人透露，而与消费信贷萎缩对比强烈的是，现在银行根本不用去揽存，存款份额即开始稳步增长。

　　“房贷创新动力不足，主要是目前商业银行对房地产市场的信心不足导致的。”上海浦东发展银行某高层也表示。

　　数据显示，9月份，全国金融机构的个人房贷比8月仅增了190亿元，不及去年的五分之一(去年9月比8月增加1018亿元)。

　　事实上，各家商业银行创新动力不足还在于观望二套房贷松动政策地落实。

　　“目前叫得最欢的是那些投资客，那些真正具有刚性需求的购房者都是希望房子再降一些，达到自己的心理承受度。因此，松动第二套房贷并没有实质意义。对商业银行来说，还是喜欢那些真正的购房客户。这样不良贷款率才会降低。”柳栋表示，总体还是要取决于宏观环境，银行系统在房地产行业的链条里只是属于弱势群体。

　　据本报记者调查，目前各商业银行还未收到央行或银监会关于房贷松动的指示。但据上海浦东发展银行某高层透露，第二套房贷松动，还是很有可能的。“多个城市救市政策出来，中央态度是默认的，就不排除有信贷政策出来。”