雨水管堵塞房屋浸水

　　张明亮因为工作关系常年出差，全国各地跑业务。2007年初，妻子随女儿到澳大利亚陪读，张明亮安置在深圳市福田区福莲花园内的房屋几成空巢。

　　2007年5月10日，张明亮正在江苏无锡办事，接到了管理处打来的一个电话：“你家楼下的住户反映，房间天花板上有渗水现象。”“我现在还在外地呢，行，行，我尽快赶回去处理。”张明亮嘴上虽然答应了，但心里却想“渗水？能有什么大问题呢”。人还是在外地接着办理公司的事情。

　　直到40天后，6月20日，张明亮返回深圳打开自家房门，“哎哟！不好了，怎么整个房屋都给水泡了！”看着已经鼓起变形的地板，张明亮感到了“渗水”的严重性。

　　经过查找原因，张明亮发现问题出在阳台的下水管道上。由于管道堵塞，雨水不能及时排出，竟然从阳台门漫进了客厅。今年深圳的雨水特大，一个多月的时间，几次下雨，整个房间就变成了现在的样子，地板全部被浸泡，接触地面的家具也都不同程度受到损坏。

　　当天，小区管理处工作人员来到张家，查看受损情况，次日张明亮找来律师到管理处交涉，认为房屋受损是因管理失职，应承担责任。

　　交涉中，现场一同检查的管理处工作人员及其领导表示“要再调查一下”。

　　评估损失为68865元

　　半个月过后，张明亮对“调查”失去信心，将小区管理处——深圳市伟宏物业管理有限公司告到福田法院，提出“赔偿财产损失”的要求。

　　法院调查，双方的争议是造成房屋浸水的原因问题，从张明亮提供的录音资料看，小区管理处没有否认雨水管堵塞引起水浸的事实，还有证人刘海强亲历了事发后，双方到现场查看原因的过程，其有关雨水管堵塞的证言内容较为真实可信。

　　一审法院认为，物管公司虽然否认雨水管堵塞是造成水浸的原因，但没有提供相反的证据予以证明，也未向法院申请对水浸原因进行鉴定，同时，物管公司一方面否认雨水管堵塞的事实，另一方面又提出业主自己装修不当造成雨水管堵塞，其抗辩主张互相矛盾。

　　另查，关于该项物管公司的物业管理职责范围，其与福莲花园业主委员会于2007年5月17日签订的《物业管理合同》第二条“委托管理事项”规定：包括共有的上下水管道、落水管在内的房屋建筑本体共有设施、设备由该物管公司负责维修、养护、管理和运行服务。

　　案件审理过程中，法院委托评估公司对房屋因水浸遭受的损失进行鉴定。2007年10月30日，评估公司出具《资产评估报告书》，认定房屋损失为68865元，其中包括房屋修复费用58364．9元，以及重新装修期间张明亮的租房损失10500元（按3个月计算，每月3500元）。庭审质证过程中，双方对评估报告未提出异议。

　　一审判决管理处担责70％

　　一审法院认为，福莲花园业主委员会代表全体业主与深圳市伟宏物业管理有限公司签订的《物业管理合同》合法有效，具有法律约束力。作为该物业管理区域内的业主，张明亮依法享有该物业管理合同项下的权利，深圳市伟宏物业管理有限公司应当按照《物业管理合同》约定向业主提供服务。

　　根据合同约定，深圳市伟宏物业管理有限公司应当定期检查和疏通雨水管，深圳市伟宏物业管理有限公司未尽到上述物业服务合同义务，导致雨水倒灌引起的水浸，给张明亮造成财产损失，深圳市伟宏物业管理有限公司应付赔偿责任。

　　张明亮在2007年5月10日接到深圳市伟宏物业管理有限公司关于楼下房屋发生渗漏的电话通知后，未引起足够的重视，延迟至2007年6月20日，才返回家中查看房屋渗漏情况，对水浸损失的扩大负有一定责任。

　　法院判决：深圳市伟宏物业管理有限公司对事故承担70％责任；张明亮本人自担30％责任。

　　另判，张明亮为诉讼支出的工商查询费、邮寄费、交通费不属于深圳市伟宏物业管理有限公司违约造成的直接损失，张明亮要求深圳市伟宏物业管理有限公司赔偿上述损失于法无据，不予支持。

　　管理处不服提出上诉

　　一审判决后，深圳市伟宏物业管理有限公司不服，向深圳市中级法院提起上诉。

　　上诉称，一审判决事实认定不清。其认为，一审时，张明亮只提供了一张没有年份，只有月份、日期、身份证号码不清的登机牌，没有其他证据证明2007年5月中、下旬到6月上旬他不在深圳，更不能证明他室内没有人居住。因此，被上诉人应承担室内进水没有清理和扩大损失的责任。而张明亮没有装修验收合格证明，其就不能证明装修没有堵塞雨水管。

　　还辩称，确实属于业主本人装修堵塞造成室内进水，管理处不应承担任何责任。而一审未追加被告进行现场勘察，造成本案事实未能查清。同时，自认“管理处不存在对雨水管管理不善，相反该雨水管下端被打开一缺口疏通，就是管理处对发现有问题的雨水管的及时处理。”

　　管理处还对证人与被上诉人有利害关系提出质疑，认为“证言不应被采纳”。又称“评估报告超出了法院委托评估的范围”。

　　被上诉人张明亮辩称：“一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判；上诉人的上诉理由不能成立，没有事实及法律依据，请依法驳回。”

　　二审驳回上诉维持原判

　　深圳市中级人民法院审理该案，查明事实与原审判决查明的事实一致，二审法院对原审判决查明的事实予以确认。并认为“福莲花园业主委员会代表全体业主与深圳市伟宏物业管理有限公司签订的《物业管理合同》合法有效，具有法律约束力。原审法院认为张明亮作为该物业管理区域内的业主，依法享有该物业管理合同项下的权利，适用法律正确”。

　　二审还确认“雨水管的日常养护管理应当属于深圳市伟宏物业管理有限公司的物业管理职责范围，为保证雨水管的正常运行，深圳市伟宏物业管理有限公司应当定期检查和疏通雨水管，深圳市伟宏物业管理有限公司未尽到上述物业服务合同义务，导致雨水倒灌引起的水浸，给张明亮造成财产损失，原审法院判令深圳市伟宏物业管理有限公司负赔偿责任，适用法律正确”。

　　深圳市中级法院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由上诉人管理公司负担。

　　律师点评

　　7∶3担责比例判决

　　依据是分清责任

　　深圳知明律师事务所律师程泉认为，本案争议的焦点在于双方对房屋受损原因的不同理解。

　　该案件涉及到一个法律关系，即该花园业主委员会与其物业管理公司签订了《物业管理合同》。根据合同约定，业主共用的上下水管道、落水管的维修、养护、管理和运行服务由物业管理公司负责，雨水管的日常养护管理属物业管理公司职责范围，因物业管理公司没有尽到定期检查和疏通雨水管的义务，导致雨水管堵塞、雨水倒灌造成业主房屋受损。本案呈现出违约与侵权的竞合，根据我国《合同法》规定，业主作为合同守约一方，有违约或侵权之诉的选择权。即使选择侵权之诉，也不能脱离双方的基础合同法律关系。

　　法院对本案判决的法理依据是，两级法院在确认双方基础合同法律关系的基础上，认定业主房屋受损的事实情况，理清受损的原因，分清双方责任，做出了公平公正合理的判决，由物业管理公司与业主以7∶3的比例分担损失。

　　其中在房屋受损的事实认定上，对于业主方提交的录音、证人证言、评估报告、照片等的证据效力与物业管理公司方提交的证据效力进行了比较，正确运用证据规则，认定房屋受损的真实原因，是做出上述公正判决的关键。

　　在双方证据角力过程中，物业管理方一方面否认是雨水管堵塞导致雨水倒灌，另一方面认为是业主装修导致雨水管堵塞，自身抗辩相互矛盾，所提交的证据不能证明其主张，因此法院对其答辩主张不予采信。而业主方提交的证据，围绕着案件的焦点事实进行组织，形成证据链条，故而被法院支持是顺理成章的。因此在民事纠纷中，证据的收集整理要围绕案件争议的基础法律关系，凸现争议焦点事实，才是胜诉关键。