理财紧跟降息“变” 提前还房贷者需要缓一缓
2008-10-8
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日前，央行宣布在存款利率不变的情况下，银行各期限贷款利率不同程度下调。而随着全球金融市场继续动荡，不少专家认为我国已经进入降息周期，今年内还有降息的可能。对于从2006年以来看惯了加息的投资者来说，降息有些措手不及。对于已贷款者而言，明年1月1日起开始执行新利率，在此之前，可利用时间理清自己的投资思路，作出必要的调整。考虑贷款或投资者，也应分析看清当前降息形势，再做出的决定。
【房贷篇】
固定利率可转浮动利率
去年央行6次加息，让月供族压力增加不少，选择固定利率房贷的人数直线攀升。然而，在降息之后那些办了固定利率房贷的人又在为如何转成浮动利率发愁。
记者从几家有固定利率房贷业务的银行了解到，办理了固定利率房贷的贷款者也还有办法转化为浮动利率。光大银行表示，对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的，免收违约金。不过，也有银行表示，是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。
目前多家银行正在研究下调固定利率房贷的利率。但市场人士认为，固定利率房贷本来就是一个颇具博弈性质的产品，其优势在于能够锁定利率风险，一旦利率下行固定利率房贷将会逐渐被冷落。
【算账】以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差。本次降息前，10年期固定房贷利率为6.93%，当时相应的浮动利率为6.6555%;降息后，浮动利率降到6.579%，若贷款20万元，选择固定利率一年要多还430元。
提前还贷缓缓再说
此前，在央行历次加息后，银行提前还款的咨询量都会有所增加，过去两年，每年年末都会迎来一个提前还贷的小高峰，现在情况有所改变。记者从中、农、建、光大等银行了解到，央行宣布降息之后一些本已预约好本月要提前还贷的市民频频爽约，有的甚至已放弃了提前还贷计划。
“目前加息周期虽然不能说已经结束，但至少是进入尾声，想提前还贷的'房贷族’要缓一缓，如果有好的投资渠道，应该拿这笔资金进行投资。”某国有银行理财师刘经理说。不过也有理财师认为，对于已贷款的市民来说，要等到明年1月1日才执行，加上目前并没有较好的投资产品，如果有一定的闲钱还是应该选择提前还贷。但是如果房贷期已过一半以上的等额本息贷款，此时一半以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。
【算账】以20万元10年期房贷为例，按照等额本息还款法降息前总利息为89034.83元，月还款额为2408.62元。降息后，总利息为87899.49元，月供为2399.16元，分别比调整前少掏了1135.34元、9.46元。
改变房贷调整周期规避风险
虽然此次央行降息是在9月份，但并不是说所有房贷利率都从9月下降。
对于已经办妥了个人房贷按揭业务手续但还未放款，或者在降息之后办理的房贷，将根据调整后的新利率执行。而对于正在执行的房贷，利率调整时间要根据个人房贷按揭业务合同中的约定。目前大多数银行房贷合同中都约定，如果在贷款期间碰上利率调整下降，从次年开始调整。也就是说，这次降息后，大多数房贷老客户都要等到明年1月1日起才能享受到降息后的利率，而今年剩下的几个月仍然执行原利率。
其实，一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的法宝。按照相关规定，贷款利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整”。
【算账】“按月”调整比“按年”调整可以省多少钱呢？以贷款20万元，期限10年，按月等额本息还款方式为例，假设其2008年8月20日发放贷款，每月20日扣款，那么前者自9月21日开始执行新利率，而后者自2009年1月1日执行新利率，前者较后者每年少支出月供约100元。不过，前提是房贷者判断利率已经进入降息通道，否则在加息周期里这种改变会适得其反。
【投资理财篇】
债券类产品吃香
由于利率与债券收益呈反向关系，央行降息后债券类产品风头劲升。再加上股市震荡，大批资金涌入债市，债市迎来了一个发展的春天。
由于债券的利息通常是事先确定，因此通常被称为固定收益证券。今年发行的大约300款银行债券产品中有63款是保证本金的，甚至有11款保证收益。
对于个人投资者来说，可以通过两种方式投资在债券。一是参与上交所的债券市场，投资者可以获取固定的利息收入，也可以通过市场买卖赚取差价，利率的升降还可以为投资者带来更大的收益。
还有一种途径就是选择以债券为投资标的的理财产品，比如银行债券类理财产品或者债券型基金。目前银行也加大了对债券类理财产品的开发，在9月的一周里银行就发行了11款债券货币类理财产品，占当周理财产品的12%。
由于是理财产品中最为稳健的一种，债券类理财产品往往收益较低，但是其投资期限却较短，大部分产品的投资期限为1个月到3个月，期限最短的理财产品只有7天。3个月产品的预期年化收益率达4%至4.5%。
银河证券基金研究中心报告认为，近来债券市场连续上涨，信用利差较高券种，以及中长期券种涨幅尤其明显，市场已形成降息的预期。而央行降息有助于强化降息预期，债券市场将有机会持续表现。不过，对信用等级较低的债券，要保持谨慎。
今年以来，信贷资产类理财产品一度成为国内银行理财市场的主流品种，占比曾达到40%以上。由于这类产品本质是融资类的信托产品，其产品收益与基准利率基本上是呈正相关，贷款利率的下降肯定会影响未来发售的此类产品的收益情况。这类产品是否还值得投资呢？
在降息之后不久，招商银行和北京银行就提前终止多款信贷理财产品，原因就是“银行借款人提前归还贷款。西南财经大学信托与理财研究所研究员杨剑超测算，今年9月5日-11日贷款利率下调前，22款6个月以下期限的信贷类理财产品平均收益率为5.01%，25款6个月至1年期限产品的平均收益率为5.98%。在9月12日至18日发行的同类产品中，40款6个月期限以下理财产品的平均收益率为4.80%，25款6个月至1年期限理财产品的平均收益率为5.73%，下调幅度平均为0.2%。
不过也有理财师认为，由于此次贷款利率下降幅度不大，因此即便相关产品的收益区间会有所下降，但是影响也不大，产品的收益率可能还会在短期内维持稳定。同时，由于银行设计该类产品的期限较短，产品往往都处在一个相对稳定的利率水平下运行。除非央行连续降息，否则信贷类理财产品的收益不会有大幅下滑。因此，投资者在选择信贷类产品时，期限控制在半年到一年以内，时间过长，一方面资金的流动性受影响，另一方面，其收益也会受到利率政策变动等不确定因素的影响。
■ 观点
跟着机构看投资思路
基金经理:降息可能刺激房市需求
富兰克林国海强化收益债券型基金经理刘怡敏认为，央行降息的目的是想减轻企业的利率负担，缓解盈利恶化的局面。同时，降息有利于降低中小企业的社会融资成本。对地产企业来说，降息的意义比较深远，除了减轻地产企业债务压力之外，可能会刺激房市的需求。
介入债券基金时机更明朗
交银施罗德固定收益部总经理项廷锋认为，“债券市场的利空几乎已经出尽，留在市场上的是或明或暗的利好，市场对加息的预期也已转变成对降息的预期”，项廷锋对债券市场的投资机遇持乐观态度，“从目前来看，介入债券基金的时机已较年初更加明朗。尤其是息票率更高的公司债，具备更大的投资潜力”。
国金证券:银行股长期利好
单边下调贷款利率降低银行的净息差，对2009年的业绩增长是负面影响;从中长期看，紧缩货币政策的终结是降低宏观经济的硬着陆风险，对银行资产质量的担心不应该过于悲观;此外，我们预期贷款的总量额度限制以及季度额度考核可能会放松。从投资策略看，加息末期和减息初期都不是银行股好的投资时机。
【房贷篇】
固定利率可转浮动利率
去年央行6次加息，让月供族压力增加不少，选择固定利率房贷的人数直线攀升。然而，在降息之后那些办了固定利率房贷的人又在为如何转成浮动利率发愁。
记者从几家有固定利率房贷业务的银行了解到，办理了固定利率房贷的贷款者也还有办法转化为浮动利率。光大银行表示，对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款期在5年以上的，免收违约金。不过，也有银行表示，是否可转换需要按照当初客户所签合同的具体条款而定。
目前多家银行正在研究下调固定利率房贷的利率。但市场人士认为，固定利率房贷本来就是一个颇具博弈性质的产品，其优势在于能够锁定利率风险，一旦利率下行固定利率房贷将会逐渐被冷落。
【算账】以一家商业银行的固贷利率为例计算固定利率与浮动利率之间的息差。本次降息前，10年期固定房贷利率为6.93%，当时相应的浮动利率为6.6555%;降息后，浮动利率降到6.579%，若贷款20万元，选择固定利率一年要多还430元。
提前还贷缓缓再说
此前，在央行历次加息后，银行提前还款的咨询量都会有所增加，过去两年，每年年末都会迎来一个提前还贷的小高峰，现在情况有所改变。记者从中、农、建、光大等银行了解到，央行宣布降息之后一些本已预约好本月要提前还贷的市民频频爽约，有的甚至已放弃了提前还贷计划。
“目前加息周期虽然不能说已经结束，但至少是进入尾声，想提前还贷的'房贷族’要缓一缓，如果有好的投资渠道，应该拿这笔资金进行投资。”某国有银行理财师刘经理说。不过也有理财师认为，对于已贷款的市民来说，要等到明年1月1日才执行，加上目前并没有较好的投资产品，如果有一定的闲钱还是应该选择提前还贷。但是如果房贷期已过一半以上的等额本息贷款，此时一半以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。
【算账】以20万元10年期房贷为例，按照等额本息还款法降息前总利息为89034.83元，月还款额为2408.62元。降息后，总利息为87899.49元，月供为2399.16元，分别比调整前少掏了1135.34元、9.46元。
改变房贷调整周期规避风险
虽然此次央行降息是在9月份，但并不是说所有房贷利率都从9月下降。
对于已经办妥了个人房贷按揭业务手续但还未放款，或者在降息之后办理的房贷，将根据调整后的新利率执行。而对于正在执行的房贷，利率调整时间要根据个人房贷按揭业务合同中的约定。目前大多数银行房贷合同中都约定，如果在贷款期间碰上利率调整下降，从次年开始调整。也就是说，这次降息后，大多数房贷老客户都要等到明年1月1日起才能享受到降息后的利率，而今年剩下的几个月仍然执行原利率。
其实，一旦利率进入下降通道，浮动利率方式应是客户降低利息支出的法宝。按照相关规定，贷款利率的调整周期可由“一年一定”改为由“借贷双方按商业原则确定，可在合同期内按月、按季、按年调整”。
【算账】“按月”调整比“按年”调整可以省多少钱呢？以贷款20万元，期限10年，按月等额本息还款方式为例，假设其2008年8月20日发放贷款，每月20日扣款，那么前者自9月21日开始执行新利率，而后者自2009年1月1日执行新利率，前者较后者每年少支出月供约100元。不过，前提是房贷者判断利率已经进入降息通道，否则在加息周期里这种改变会适得其反。
【投资理财篇】
债券类产品吃香
由于利率与债券收益呈反向关系，央行降息后债券类产品风头劲升。再加上股市震荡，大批资金涌入债市，债市迎来了一个发展的春天。
由于债券的利息通常是事先确定，因此通常被称为固定收益证券。今年发行的大约300款银行债券产品中有63款是保证本金的，甚至有11款保证收益。
对于个人投资者来说，可以通过两种方式投资在债券。一是参与上交所的债券市场，投资者可以获取固定的利息收入，也可以通过市场买卖赚取差价，利率的升降还可以为投资者带来更大的收益。
还有一种途径就是选择以债券为投资标的的理财产品，比如银行债券类理财产品或者债券型基金。目前银行也加大了对债券类理财产品的开发，在9月的一周里银行就发行了11款债券货币类理财产品，占当周理财产品的12%。
由于是理财产品中最为稳健的一种，债券类理财产品往往收益较低，但是其投资期限却较短，大部分产品的投资期限为1个月到3个月，期限最短的理财产品只有7天。3个月产品的预期年化收益率达4%至4.5%。
银河证券基金研究中心报告认为，近来债券市场连续上涨，信用利差较高券种，以及中长期券种涨幅尤其明显，市场已形成降息的预期。而央行降息有助于强化降息预期，债券市场将有机会持续表现。不过，对信用等级较低的债券，要保持谨慎。
今年以来，信贷资产类理财产品一度成为国内银行理财市场的主流品种，占比曾达到40%以上。由于这类产品本质是融资类的信托产品，其产品收益与基准利率基本上是呈正相关，贷款利率的下降肯定会影响未来发售的此类产品的收益情况。这类产品是否还值得投资呢？
在降息之后不久，招商银行和北京银行就提前终止多款信贷理财产品，原因就是“银行借款人提前归还贷款。西南财经大学信托与理财研究所研究员杨剑超测算，今年9月5日-11日贷款利率下调前，22款6个月以下期限的信贷类理财产品平均收益率为5.01%，25款6个月至1年期限产品的平均收益率为5.98%。在9月12日至18日发行的同类产品中，40款6个月期限以下理财产品的平均收益率为4.80%，25款6个月至1年期限理财产品的平均收益率为5.73%，下调幅度平均为0.2%。
不过也有理财师认为，由于此次贷款利率下降幅度不大，因此即便相关产品的收益区间会有所下降，但是影响也不大，产品的收益率可能还会在短期内维持稳定。同时，由于银行设计该类产品的期限较短，产品往往都处在一个相对稳定的利率水平下运行。除非央行连续降息，否则信贷类理财产品的收益不会有大幅下滑。因此，投资者在选择信贷类产品时，期限控制在半年到一年以内，时间过长，一方面资金的流动性受影响，另一方面，其收益也会受到利率政策变动等不确定因素的影响。
■ 观点
跟着机构看投资思路
基金经理:降息可能刺激房市需求
富兰克林国海强化收益债券型基金经理刘怡敏认为，央行降息的目的是想减轻企业的利率负担，缓解盈利恶化的局面。同时，降息有利于降低中小企业的社会融资成本。对地产企业来说，降息的意义比较深远，除了减轻地产企业债务压力之外，可能会刺激房市的需求。
介入债券基金时机更明朗
交银施罗德固定收益部总经理项廷锋认为，“债券市场的利空几乎已经出尽，留在市场上的是或明或暗的利好，市场对加息的预期也已转变成对降息的预期”，项廷锋对债券市场的投资机遇持乐观态度，“从目前来看，介入债券基金的时机已较年初更加明朗。尤其是息票率更高的公司债，具备更大的投资潜力”。
国金证券:银行股长期利好
单边下调贷款利率降低银行的净息差，对2009年的业绩增长是负面影响;从中长期看，紧缩货币政策的终结是降低宏观经济的硬着陆风险，对银行资产质量的担心不应该过于悲观;此外，我们预期贷款的总量额度限制以及季度额度考核可能会放松。从投资策略看，加息末期和减息初期都不是银行股好的投资时机。