合同逾期 退房要交违约金

　　案例：2006年底，小赵夫妇与太原某房地产公司签订购房合同，并支付房款30多万元。合同承诺，住宅楼在2008年4月30日前交付使用，但至今仍未完工。无奈之下，小赵夫妇于9月2日提出退房。该住宅楼项目销售人员表示，退房可以，但小赵夫妇得交2%的违约金！小赵夫妇搞不懂--是开发商没按期交房，为啥自己还得交违约金？

　　分析：山西锋卫律师事务所田钊律师表示，根据《合同法》第94条及相关司法解释，签订购房合同后，开发商没有按合同承诺期限交房，经购房者催告后，在3个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

　　广告忽悠 实物与宣传不符

　　案例：去年5月份，闫大爷在太原某商品房售楼部，因对其广告上的户型图很满意，就预购了一套。但交房时，闫大爷却发现户型改动很大，原来两间朝阳的房现在变成了一间，于是决定退房。但销售人员以各种借口推诿，大半年过去，闫大爷跑了不下三四十趟，可钱一直没拿回来。

　　分析：田律师说，在购房时，销售广告对购房者产生实质性影响，因此也应视为合同内容之一，如果开发商违反销售广告承诺内容，需承担责任，购房者有权要求退房。此外，签订预购房合同时，购房者增加房屋布局等细则附件，以便保障自己的利益。

　　提前预售 未办全证件

　　案例：赵先生去年年底预购了一套100平方米的住房。当时，销售人员说《商品房预售许可证》马上就办下来了，但至今楼已建了一半，《商品房预售许可证》仍无踪影。赵先生担心房子有问题，提出退房，但是开发商坚决拒绝。

　　分析：田律师明确表示，人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同，开发商应当返还购房人交纳的房款。

　　专家支招：条款内容具体化

　　太原市房地局监察大队有关负责人介绍，国家对于商品房退房事宜有统一规定：开发商有明显违规行为，消费者利益受到严重侵害，可要求退房。但目前操作难度较大。据了解，多数购房业主是根据售楼广告或售楼人员的某些承诺而选择房屋的。但他们往往忽视了要将承诺的具体内容写入合同，并注明对各种违约行为的解决办法，结果让有些开发商钻了空子。业内人士建议，为了避免退房纠纷，应请教专家核实合同条款，尽可能将内容具体化。

　　随着近期房价拐点之说日盛，不少消费者咨询如何退房。该负责人表示，依据合同法，对仅因房价波动而退房的要求一般不予支持。

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　　消费者可以退房的情况还包括以下几种：

　　一、由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如合同对此项有约定，买房人就可要求退房。

　　二 、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比值超出3%，可提出退房并要求退赔利息。

　　三、房屋质量导致严重影响使用。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。

　　四、房子存在抵押、联建或其它经济纠纷。如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

　　五、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致。

　　六、合同中约定的其他退房条件出现。