4月26日，濮阳市房地产管理中心副主任霍向红、濮阳市房地产管理中心副调研员田建新、濮阳市房地产管理中心物业管理办公室主任王良红做客《阳光热线》，就我市房地产方面的问题进行了解答。

濮阳市房地产管理中心工作职责  

    （一）贯彻国家有关房地产业法律、法规和政策，按照全市房地产业发展规划和年度计划，组织实施市城市规划区内房地产业发展规划和计划。   

    （二）承担直管公有住房的分配、出售、出租和调换工作；指导自管公房的出售、出租等管理工作；负责公有住房出售收入管理工作；承担市城市规划区内住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督工作。   

    （三）负责市城市规划区内房屋权属管理工作；承担房产测绘管理和房屋权属档案管理；负责非住宅公房和异产毗连房屋的权属管理工作。   

（四）承担市城市规划区内房地产市场（二、三级市场）的管理工作；参与土地使用权出让方案的制定，承担城市土地使用权出让后的房地产开发经营和转让、租赁、抵押、拍卖、典当、交换、赠与等管理工作；承担房地产市场监测、房屋统计和房地产信息管理工作。

（五）承担房地产中介服务（评估、经纪、咨询）管理工作；承担房地产中介服务组织资质的初审工作；会同有关部门对房地产价格实施调控和管理。   

    （六）承担市城市规划区内住房保障具体工作，包括住房保障发展规划和年度计划的实施工作；经济适用住房、廉租住房和其他保障性住房项目的筛选、审核和申报工作；组织保障性住房建设项目的法人招标工作；会同价格主管部门审核销售价格和租金标准工作；保障性住房实物供应和补贴发放工作；保障性住房的建设和管理工作；保障性住房实物供应、补贴发放和保障性安居工程项目建设的档案管理工作。   

    （七）承担房地产开发企业资质的初审工作；承担市城市规划区内商品房销（预）售的管理工作；参与市城市规划区内新建住宅小区的综合治理验收；参与住宅建设科技成果及新技术的开发、推广应用工作。   

    （八）负责市城市规划区内房屋安全管理工作，指导和规划房屋修缮管理工作；承担对从事房屋安全鉴定单位资格的初审工作；参与危旧房屋改造工作。   

    （九）负责物业服务管理工作，承担物业服务企业资质的初审工作；承担三级、暂定三级物业服务企业资质证书颁发和管理工作；参与城市住宅小区建设和管理。   

    （十）承担县（区）房地产管理相关业务的指导工作。   

（十一）承办市政府及市住房和城乡建设局交办的其他事项。

群众关心的热点问题

（一）公共租赁住房保障办法政策问答

1、保障住房保障制度有什么新的变化？

根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)“逐步实现廉租住房与公共租赁住房统筹建设、并轨运行”要求，以及住房和城乡建设部《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》的要求，公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

2015年，濮阳市政府出台了《濮阳市公共租赁住房管理办法（试行）》（濮政[2015]66号）。濮阳市城区的廉租住房和公共租赁住房正式并轨运行。

2、公共租赁住房保障对象有哪些？

根据《濮阳市公共租赁住房管理办法（试行）》（濮政[2015]66号）规定，公共租赁住房保障对象分为两种，一是符合规定条件的城市低收入住房困难家庭，这部分保障对象就是原来廉租住房保障对象。二是城市住房困难家庭、新就业职工及稳定就业的外来务工人员公共租赁住房实物配租申请。

3、原廉租住房保障对象在政策改变后如何保障？

原廉租住房保障对象在《濮阳市公共租赁住房管理办法（试行）》（濮政[2015]66号）中称为城市低收入住房困难家庭，为保持政策的连续性，城市低收入住房困难家庭（即原廉租住房保障对象）在保障政策没有改变，仍然实行实物配租和货币补贴两种保障方式，保障方式、申请审批程序，保障标准等均没有发生变化。

4、符合什么条件的家庭可申请享受城市低收入住房保障（廉租住房保障）？低收入家庭认定标准是什么？

答：（1）申请人及家庭成员为本市非农业常住户口；

（2）申请家庭的人均收入符合规定的收入标准；

（3）申请家庭的人均住房建筑面积符合规定的住房困难标准；

（4）申请家庭成员之间有法定的赡养、扶养和抚养关系；

（5）单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁；

（6）符合市人民政府规定的其他条件。

低收入家庭是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合我市人民政府规定的低收入标准的城市居民家庭。目前，我市城市低收入家庭认定标准，按照城市家庭人均年收入低于上年度城镇居民人均可支配收入的40%确定。

5、申请低收入住房保障（廉租住房）应到哪个部门办理申请手续及程序是什么？

答：申请低收入住房保障（廉租住房）由申请人向户口所在地街道办事处提出书面申请，填写《濮阳市×××区城市低收入家庭住房保障申请表》。

申请审批程序是：①受理。申请人提供的要件齐全，符合规定要求的，街道办事处应当予以受理，并出具书面受理凭证；要件不齐全的或不符合规定要求的，当场一次性告之所需补充的材料。

②审核。街道办事就申请人的家庭人均月收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送区房地产管理部门。

区房地产管理部门自收到转报的申请材料对申请家庭的住房状况进行调查核实、签署审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转区民政部门。

区民政部门自收到的申请材料就申请家庭的人均月收入是否符合规定提出审核意见，并反馈至区房地产管理部门。

区房地产管理部门自收到反馈材料之日起对申请家庭的情况进行综合审查，经审查家庭收入、家庭住房状况等符合规定条件的予以公示，公示期限为15日。

③审批。区房地产管理部门对申请家庭是否符合规定条件进行综合审查，作出准予登记或者不予登记以及实施保障方式的决定，对准予登记的发给低收入住房保障资格通知书，对不予登记的要告知其理由。登记结果向社会公布。

6、申请低收入住房保障（廉租住房）应提交哪些材料？

答：申请低收入住房保障（廉租住房）的家庭，应当由户主向所在地街道办事处提出书面申请，填写《濮阳市×××区城市低收入家庭住房保障申请表》并提交以下材料：

（1）申请人及家庭成员的身份证、户口本；

（2）单位、居住地居委会出具的家庭收入证明或《居民生活保障金领取证》；

（3）居住地居委会、单位出具的住房情况证明；

（4）孤老、烈属、残疾等有关证明（验原件留复印件 ）；

（5）其他需要提供的证明材料。

（6）申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全民事行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。

7、低收入住房保障（廉租住房）方式有几种？

答：住房保障方式有两种：租赁补贴和实物配租。

住房租赁补贴是指市人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房。

实物配租是指市人民政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。

8、低收入住房保障（廉租住房）申请条件和保障标准是什么？

答：根据濮阳市政府办公室《关于调整市城区公共租赁住房保障条件和标准的通知》（濮政办[2015]136号）规定。市低收入住房困难家庭保障条件和标准为：

（1）保障条件

①收入标准：家庭人均月收入792元（含）以下；

②住房困难标准:无自有住房，或人均住房建筑面积在16平方米以下、户住房建筑面积在30平方米以下。

（2）保障标准

①面积标准：

单身家庭为建筑面积30平方米；

两人家庭为人均建筑面积20平方米；

三人、三代四人家庭为人均建筑面积17平方米；

两代四人及五人以上的家庭为人均建筑面积16平方米；

低收入住房困难保障家庭原有的私有住房、已购公有住房以及租住的公有住房等，在计发廉租住房租赁补贴或实物配租时，需合并计算面积予以核减。核减后补贴面积不足16平方米的按16平方米计核。

②单位建筑面积补贴标准：

低保家庭6.5元/月·平方米；低收入家庭4.55元/月·平方米。

③实物配租租金标准：

低收入住房困难家庭保障面积控制标准以内部分1.0元/月·平方米，超面积控制标准部分按同时期同地段普通住宅市场价格的70%执行。地下室的租金暂定1元/月·平方米。

9、我市公租住房实物配租情况是什么？

答：我市先后组织公租住房申请实物配租公开摇号3次，2013年9月16日组织次，2015年1月份组织了第二次公开摇号配租，2016年9月组织了第三次公开摇号配租，3次共分配了1024多套保障房。

10、我市还有没有公租房房源？

答:已建成的公租房已全部配租，目前没有空余公租房源。

在建项目有2个：我市集中建设的项目有苏北小区公共租赁住房项目2307套、南苑小区公共租赁住房项目1236套，这2个公共租赁住房项目正在建设施工中。目前，苏北小区正在进行室内装修和小区内配套设施招投标工作，预计2017年将有1692套公租房建成；南苑小区6栋楼主体已封顶，正在进行二次结构施工，预计2018年上半年基本建成。

11、申请审核低收入住房保障的主要审核制度是什么？

申请审核低收入住房保障的主要审核制度仍坚持“三级审核，二级公示”制度，近年来我市大力开展了廉租住房建设和保障工作，认真落实了公示制度，做到了初审随时进行社区公示、审核每季度网上公示，确保了廉租住房补贴公开公平、公正、透明的阳光审批。对于廉租住房实物配租，我们坚持事前公告，严密组织，公开摇号分配、分配结果向社会及时公示。2013年7月我市出台了《关于加强市城区廉租住房管理有关问题的通知》（濮政文[2013]190号），进一步规范我市廉租住房管理。今后，公共租赁住房申请审核制度落实公示制度，坚持阳光操作。

12、城市住房困难家庭、新就业职工及稳定就业的外来务工人员公共租赁住房实物配租申请条件是什么？

答：（1）申请条件

①申请人及家庭成员具有本地常住居民户口，或非本地常住居民户口且在本地新就业职工及稳定就业外来务工人员；

② 申请家庭无房或人均住房面积符合市、县政府规定的面积标准；

③申请人及家庭成员本地内未享受政府其他保障性住房政策；

（2）申请资料

①户籍证明：家庭成员的户口簿、身份证；

②工作证明：工作单位证明、用人单位与申请人签订的劳动合同或社会保险缴纳证明；

③ 婚姻证明：结婚证，离婚证（或法院离婚判决书）；

④住房证明：住房状况证明；

⑤ 公共租赁住房管理部门认为需提供的其它证明。

13、城市住房困难家庭、新就业职工及稳定就业的外来务工人员公共租赁住房实物配租申请如何申请？

个人申请与低收入保障对象相同，企业职工可采用集体组织申请，也可个人自行申请。

14、城市住房困难家庭、新就业职工及外来务工人员承租公共租赁住房的租金标准是多少？

答：城市住房困难家庭、新就业职工及外来务工人员承租公共租赁住房的，按房屋所在的同地段同时期市场租赁价格的70%执行。

15、公共租赁住房租赁合同一般签订多长时间？

公共租赁住房租赁合同期限一般不超过3年，合同期满后承租家庭需继续承租的，应在合同期满前3个月内向公共租赁住房管理部门或产权单位提出书面申请，经复核符合条件的续签租赁合同；不符合保障条件的，要退出承租的公共租赁住房。

（二）房地产开发常见问题解答

1、房地产开发企业预售商品房,应当符合那些条件?

答：根据《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件：(1)具有房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)投入开发建设的资金达到总投资的百分之二十五以上,并已确定施工进度和竣工交付日期; (5)法律、法规规定的其他条件。

2、在购买商品房的过程中，需要查看房地产开发企业的“五证”，“五证”指的是什么？“五证”的申请办理部门各是哪些？

答：国有土地使用权证（国土资源局申请办理），建设工程规划许可证（规划局申请办理），建设用地规划许可证（规划局申请办理）、施工许可证（住建局申请办理），商品房预售许可证（房地产管理中心申请办理）。

3、《商品房预售许可证》包含哪些内容？

答：《商品房预售许可证》包括下列内容：（1）预售许可证编号；（2）售房单位名称；（3）项目名称；（4）项目坐落地点；（5）批准预售的商品房性质、建筑面积和套数、间数；（6）发证机关、有效期、附图等。

4、如果开发商没有预售证就开始出售商品房，这样的情况应该怎么办？

答：应该责令停止违法行为，并由城市管理综合执法部门进行查处，依照有关规定进行处罚。

5、售楼广告虚假不实怎么办？

答：房地产开发商对楼盘进行宣传的重要手段之一就是广告宣传。购房者在观看房地产广告时一定注意查看商品房的预售许可证号。如果有广告虚假不实情况，可向工商行政管理部门投诉。

6、购买没有《预售许可证》的房屋有哪些风险？

答：没有预售证售房本身就是违规行为。购买无预售证房屋，最常见的风险是房屋交付期限的难以确定及房屋价格变动。第二个风险是维权艰难。即使开发商并不存在恶意欺诈之故意，仅因项目进展中的不确定因素导致发生提高房价、工期延长、设计变更及其他与当初购房者从开发商处获悉的信息不符的情形，购房者如要通过法律途径维护自身权益也并不容易。在没有预售证情形下，购房者和开发商签署的协议本身存在瑕疵，如属于购房合同将被认定为无效。所以，购房者在购买商品房时，一定要审查开发商“五证”是否齐备，或至少查看是否取得《商品房预售许可证》。

7、居民通过什么方式了解某个楼盘是否有预售证？

答：市房地产管理中心定期在《濮阳早报》房产周刊栏目和该中心网站公示，市民可以通过看报纸或者登陆中心网站进行查询。也可以直接拨打电话6665119进行咨询。

8、2015年以来市委、市政府出台了一系列稳增长、惠民生的政策和措施，特别是在全省率先实施的住房团购政策、支持农民进城购房政策，取得了很好的效果，国家、省、市主要媒体进行了大量报道，市房地产管理中心在去库存方面做了哪些工作？取得的成效？

答：2015年以来，市委、市政府锐意改革，勇于创新，先后出台了《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《关于组织住房困难群体实施团购和支持改善性住房需求参与团购意见》、《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》、《进一步促进房地产市场健康发展实施意见》等文件，内容涉及实施房地产供给侧改革，扩大住房公积金制度覆盖面，降低交易税费，创新金融产品，支持农民进城购房，设立房产超市、提供高效服务等多个方面，打出了系列政策“组合拳”，取得较好效果。截止今年季度，全市新建商品房去化周期缩短为7.8个月，其中商品住房去化周期缩短为6个月，我市去化周期已进入合理区间。我市的做法受到上级充分肯定，中央电视台《焦点访谈》、人民网、新华网、《经济日报》、《南方周末》、《中国建设报》等重要媒体进行了报道。在去年11月1日全国房地产去库存工作电视电话会议上，濮阳市作典型发言。

9、群众购房后如何申请购房补贴？补贴标准多少？

答：在2016年12月3日出台的《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》中明确规定，政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房补贴200元。同时，这个文件规定，外来人员(含非濮阳市城区户籍人员、驻濮部队现役人员、濮阳籍在外地服现役人员及其家属、新就业大中专毕业生)也享受本办法优惠政策。这个《办法》没有时间限制，我们于去年3月底在阳光大厦设立专门服务窗口，在申请契税滞纳金补贴工作结束后，开始启动购房补贴工作，开通绿色通道，为购房群众提供优质高效服务。截止目前已经发放购房补贴3686万元，预计全市补贴资金1.8亿元。

10、听说近日市房管中心发布了《濮阳市面向高校、中等职业学校在校生新毕业生购房及契税补贴发放实施细则》的通知，请问在校大学生购房后如何申请购房补贴？补贴标准多少？

答：购房补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生，契税补贴对象为国家教育部门承认学历的高校、中等职业学校全日制在校生、新毕业生（毕业不超三年），且所购商品房为本人名下商品房。补贴标准为：每套商品房购房补贴标准为150元/㎡；每套商品房契税补贴标准为契税完税凭证显示的实缴金额，其中非住宅契税补贴上线为每套24000元。起始时间是：2016年5月9日以后购买商品房的，均可享受补贴，以《商品房买卖合同》网签备案时间为准。需要注意的是：

（1）同一套房已经按我市其他相关购房补贴政策申请购房补贴的，不得再申请本购房补贴，只可申请契税补贴。

（2）同一商品房网签两次及以上的，不享受购房和契税补贴政策。

（三）房产交易常见问题解答

1、自去年8月份我市实行不动产统一登记以来，在房屋交易方面的办事流程有没有新的变化？

答：房屋转让和抵押等房屋交易和产权管理的基本业务流程是：

（1）申请。房屋交易（转让、抵押）当事人申请。

（2）受理。房产管理部门根据交易业务类别分别受理。

（3）审核确认。房产管理部门依照相关法律、法规、规章等，根据楼盘表信息对房屋产权状况、交易过程及结果进行审核确认。

（4）出具证明。对符合条件的转让、抵押业务，房产管理部门出具相应的《房屋交易和产权状况确认告知单》，并实时将相关信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构依据相关信息进行登记。

2、在提高办事效率方面，有什么新的举措？

答：切实为办事群众减轻负担，减少排队等候时间，把破解群众办事难问题落到实处，为了使办事群众少跑路，我们进一步优化窗口设置，简化工作流程，实行综合柜员制，平行受理各类业务，在业务受理窗口实行计件工资制度，大大提高了办事效率，并实现了所有房屋交易业务的即时办结。

3、听说今年4月1日起，国家取消了房屋交易手续费的收取，是真的吗 ？

答：是真的，国家发改委、财政部（财税2017[20]号文）明确规定，为切实减轻企业和个人负担，促进实体经济发展，自今年4月1日起，取消或停征房屋转让手续费等41项中央设立的行政事业性收费，也就是房管部门在办理房屋交易（转让和抵押）过程中不再收取任何费用，请大家监督。

（四）物业管理方面

1、关于暂停物业服务企业资质办理的问题

根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）有关规定，取消物业服务企业二级及以下资质认定，住房和城乡建设部正在研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式加强事中事后监管。

2、许多小区的业主问同样的问题--我市物业管理有无统一的收费标准？

答：没有，目前我市物业管理的收费标准由物业服务企业和开发建设单位或业主委员会根据小区具体情况、实际服务成、法定税费等因素在物业服务合同中协商约定。按照国家发改委有关文件规定，放开物业服务收费价格管制，物业服务收费标准实行市场调节。

 3、现在，在市城区新建小区买房子的朋友很多，但有一种普现象，买了房子并不一定在那儿住，这样的情况业主用不用交物业费，如果交的话是不是跟入住的交的一样多？

答：按照房地产买卖合同的有关约定，具备交房条件，业主领取房屋钥匙办理入住手续后，应当按照前期物业服务的约定，缴纳物业服务费。因为不论业主是否实际入住，物业服务公司都按照物业服务合同的约定，提供管理和服务，实际产生了服务成本。业主不能以放弃权利而不履行义务。至于业主住与不住的缴费标准应按照物业服务合同具体约定执行。

4、请问小区内如果发生安全事故，物业管理企业应承担什么责任？

答：依据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业应当协助做好小区内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

5、我们交的物业管理服务费都用到哪啦？

答：按照国家《物业服务收费管理办法》的有关规定，物业服务费用一般用于以下支出：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业管理企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（9）经业主同意的其他费用。

6、物业公司收停车费是不是合法？

答：首先需要明确的指出，物业服务公司收取的非车库停放车辆的停车费是车辆进出停放秩序服务费，具体包括车辆进出小区的道闸系统、行车道路、安全引导、车辆停放场地等有关设施场地的日常维保费用及相应的物业服务企业对车辆进出、通行、停放秩序提供管理和服务的人工成本费用。既不是车位占用收费、也不是车辆保管收费。车辆进出停放秩序服务的具体内容和收费标准应当在物业服务合同中明确约定。在住宅小区停车管理方面，我们一直对物业服务企业按照法律法规规定和合同约定进行规范管理。

（五）物业维修资金常见问题解答

1、维修资金的交存

（1）交存标准：

楼梯房为60元／㎡，电梯房为80元／㎡。

（2）需提供证件：

《销售不动产发票（第二联）》或销售不动产增值税发票、分户图审核单原件及复印件（留存）、身份证原件及复印件（留存）。

2、维修资金的使用程序：

（1）申请：由申请人（物业服务企业、业主委员会或相关业主）携带房产证或维修资金专用票据提出维修申请。维修申请条件：维修项目已过规定保修期限且属于共用部位或共用设施设备。

（2）受理：维修资金管理中心工作人员进行现场勘查；申请人组织制定《维修和更新、改造方案》及相应的维修预算。经相关业主（住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物面积三分之二以上，且占有相关人数三分之二以上的业主）书面确认后，在小区公示7天以上。

（3）施工：相关业主无异议，进行施工。施工完成后，申请人组织决算，并对维修费用分摊情况进行公示，公示期为7天。

（4）拨款：申请人组织业主委员会、相关业主、施工企业、监理单位对工程进行验收，签署《维修和更新、改造工程验收报告》后，拨付工程款.

 

来源/濮阳阳光热线