2月13日的《华夏时报》报道了这样一则消息：

 

作为全国楼市风向标的深圳，在二手房市场，部分急于出手的投资客已开始降价10%~20%，而新房市场也有开发商以特价房降价营销，降幅约5%~10%。

 

其实这只是深圳楼市的一个缩影，而深圳一定程度上，可以看成是全国楼市的一个缩影。财经韬略的专栏上曾点评过，深圳1月份新房成交大幅萎缩到了1652套，其中福田区1月份只成交了1套新房。虽然1月有春节的因素，但春节对市场的实质性影响只有一周。

 

一个不容否认的事实是：深圳等一大批热点城市的楼市正在入冬。虽然寒冷来得比此前预计的要晚一些，但入冬是必须的，是政治任务，是对“房子是用来住的不是用来炒的”的响应。

 

昨夜16城楼市再上紧箍咒

2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》

 

文件明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

这些热点城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

这文件到底说的什么意思呢？

过多的废话就不赘述了。其实，简而言之，就是限制了热点城市的普通住房房地产项目融资。

再说明白点，就是房企想融资拿钱的渠道又少了一条。

20城房贷政策收紧

最近，北京、天津、广州、青岛等一大批城市都有收紧房贷的举动，普遍把首套房按揭利率的85折变成了90折。

据《经济参考报》报道称，继北京被曝出收紧房贷利率和现房限价之后，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施，重点调控的20个热点城市全面跟进，而位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。

通过梳理可发现，20座热点城市中绝大部分城市首套房贷款利率调整至9折及以上，仅有无锡、福州、成都三城市仍维持在85折。

 

深圳部分银行下调了楼盘评估价（等于变相提高了按揭首付），部分国有银行控制了房贷额度，某银行1月投放量不计去年四分之一。

 

“温水煮青蛙”更需看懂楼市

国家对这轮房地产牛市变脸，是从2016年9月30日夜晚开始的，随后调控政策一波接一波。

但为了防止“大落”，出台的政策都带有“半步走”的特征，或者说是“挤牙膏式调控”。其实“挤牙膏”是一种稳健的调控方式，避免了力度过猛引发市场暴跌，从而引发金融风暴。

因为调控的目的，首先是不允许房价再像2016年前三个季度那样暴涨了，当然，也不是要房价忽然暴跌的局面出现，那样对国家经济、银行等都不利。

 

但“挤牙膏”容易引起一种假象，就是让人觉得“似乎调控力度总是不够”，从而忽视了政府要楼市降温的决心。

其实，未来一段时间，一些新房环比下降不明显的城市，还可能会有举措出台。比如继续降低房贷利率优惠程度，其实就是加息。

 

“挤牙膏”带来“温水煮青蛙”。一些投资客和炒房客仍然没有看懂2017年楼市，抱有幻想。如果“大基建+PPP”和深化改革开放可以保证“稳增长”，那么楼市的“鸟笼行情”还会持续得更久。

再加上房企疯狂拿地，或者部分中介传播“要涨”的消息，所以，部分人还是很容易被假象忽悠的。

 

那么问题来了：哪些投资客将被2017年的楼市“杀死”？韬略哥的看法如下：

 

种人：去年8月份以后，高杠杆杀入热点城市楼市的投资客。

 

这批人比较悲催，也比较可怜，他们几乎在点杀入了楼市，而且使用了高杠杆。其中有些人连首付都是通过高利贷获得的资金，或者P2P的配资。

如果买的是新盘，目前尚无法交易，只能死扛。

如果是二手房，或许还可以斩仓出局。

如果是大房型，又是在一线城市，估计出手困难很大。

 

第二种人：热点城市调控之后，高杠杆杀入三四线城市的投资客。

 

绝大多数三四线城市的楼市，都是一个大坑。

如果有人口增量，投资的物业比较优质，或者城市本身有内在动力支撑，比如泉州那样的城市，长线或许能保值，不至于亏损。

但如果是短炒，会非常麻烦。的可能是，现在找不到人接盘，最终，只能斩仓出局。

 

第三种人：热点城市调控之后，购买旅游、养老、商业地产的投资客。

 

旅游地产、养老地产，一般来说都在风景区旁边，远离中心城市。

这类房子环境非常诱人，但利用率非常低，无法转嫁房地产税。被运营商托管之后，回报率很低，很难监管其真实收益。

如果没有过度加杠杆还好，过度加杠杆会死得非常惨。

对于绝大多数城市来说，商业地产大多过剩，虽然租售比高于住宅，但上涨的动能比住宅差。

 

第四种人：春节回家被忽悠，盲目在故乡小城买房的投资人。

 

如果只是买一套，问题看起来似乎不大：最多是不涨、用途不大，投资效率不高，实在不行，将来回老家自住也可以。

但很有可能因此占用了自己在大城市的买房首付，滥用了宝贵的次贷款机会，让自己在大城市购房变得非常遥远。

根据目前大城市限贷政策，次贷款的定义往往是全国范围内的，如果你滥用了，第二次贷款时门槛会高很多。

 

当然，2017年对于负债率比较高的中小开发商，也是一个大坎儿，弄不好就要被人收购兼并。

中国是一个政府分配发展机会和资源的国家，所以人口、资金必然是持续流向别的城市。换句话说，首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的城市，永远都在绽放光芒。

 

如果你的故乡“十三不靠”，又没有类似温州那样的内动力，那么楼市很难有出头之日。

 

根据200多个地级市的数据，发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里，房屋的主要形式不是商品房（统计局统计的库存，只包括商品房），而是各类集资房、自建房、小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失（主要是农村人口在外流），市区人口增长缓慢，外来人口比例不高，拥有自住房比例则非常高。

 

在网上流传一个段子：由于多数家庭普遍是独子独女，那么两个年轻人组成家庭之后，以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子，未来他们的孩子将拥有七八套各类的房屋。事实上，这种情况只会在三四线城市发生，很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

 

对于以上几类人来说，他们只能盼着经济不景气、国家再次出台刺激措施了。不过，今年的主流观点和政策走向，不太可能放松楼市。只要中国经济能撑得住，放松楼市调控的几率就非常低。

楼市后续的是否还会出现大动作，我们可以等待3月份的中央两会。到时的趋势应该会比现在更加明朗一些。

毕竟，买房子还是一项比较大手笔的投资，希望大家还是不要匆忙出手。

来源：财经韬略、大伟看楼市、经济参考报、地产杂志（ID：dichanzazhi）、每日经济新闻