【导语】房地产税改将合并“两税” 收入全归地方

据《经济参考报》记者从权威渠道获悉，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。

房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种；保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。在目前的方案设计中，房地产相关的其他税种，包括契税、土地增值税、耕地占用税等将暂不纳入房地产税改革，未来在房地产税开征后有可能逐步进行改革。专家称，只合并房产税和城镇土地使用税这一改革思路是“小改”，意在减少改革阻力、确保房地产税顺利推进。

为何要开征房地产税？
房地产税酝酿已久，以往多是小打小闹，近期政府却在不断加速推进，有消息称最迟将在2017年前落地。有人认为房地产税是为了建立房地产长效调控机制，其实其根本原因还是土地财政已经难以为继，政府必须向不动产（尤其是存量房）动刀，以开辟新的税源。

在上海新金融研究院研究员郭峰看来，单从房地产税收体系来讲，我国现行房地产税收体系存在着严重问题和明显缺陷。目前，我国房地产方面的税收类目繁多，税、租、费等概念混淆不清。房地产税收主要集中在开发和交易环节。具有财产税性质的房产税和城镇土地使用税在房地产税收，以及地方总财政收入中的比重都不高。这种税收体制不能充分发挥税收的收入分配功能和资源配置功能。

再从我国整个财税体制来讲，同样的问题也存在。从预算内财政收入来讲，目前，营业税、增值税和企业所得税是地方本级预算内收入的三个单项来源。营业税、增值税属于流转税，税收收入与地方经济活跃程度直接挂钩，而企业所得税的多寡也取决于当地企业的总体规模与盈利能力。这种财税体制产生的税收激励，是导致地方政府和官员对经济增长过度崇拜的一个重要原因（另一原因是官员晋升考核上过度依赖于经济增长等指标，形成“为增长而竞争”的局面）。这也是我国转变经济发展方式，只闻雷声，不见雨点的重要原因。

从预算外财政收入来讲，土地出让金收入是地方政府预算外收入的最重大的部分，已经成为影响政府决策的重要因素。在地方政府过度依赖土地出让金的现状下，房产税的开征或扩大试点遭到地方政府的消极对待。之前房产税主要是中央政府在积极推动，地方政府实际上并不积极，尽管房产税将会成为纯粹的地方税税种。其中一个重要因素就是房产税的全面开征可能意味着房价面临较大的向下压力，进而影响到地方政府的土地出让金收入。


增量征税还是存量调控？争议待解
首批开展试点的上海、重庆，主要针对增量房开征房产税，由于覆盖面小、税率低，效果不够理想，例如重庆启动试点１０个月后，主城区征税金额只有9000万元。

专家认为，房产税调节对象应该是拥有多套住房的投资者或投机者，而不应是初次购房的普通群众。

“沪、渝两市征收房产税试点，避开了数量巨大的存量房，当然不可能形成对多套住房拥有者的挤出效应。”国家开发银行研究院副院长曹红辉说，“其次是税率过低，房价迅速上涨，降低了市场调控的预期效果。”

国家行政学院决策咨询部研究员王小广说：“房产税要动真格，就该将存量房纳入征收范围，并且提高税率，二套房可提高到住房总价的１％，三套房及以上可提高到3%至%5，促使商品房向其居住属性回归。”

数据显示，目前我国存量住房约190万平方米，每年增量住房约10万平方米。专家认为，存量房这块“硬骨头”不啃，仅在增量房上做文章，效果恐怕不明显。

中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税，根据2010年全国房屋竣工面积（假设免税房屋占一半），2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估率（即以评估价的一半作为税基），参考国际普遍税率1%来测算（实际税率为0.5*1%=0.5%），当年应征房产税额为6300亿元，占GDP比重为1.5%，占地方本级财政收入比重为15%。

如果区别对待普通住宅和公寓、豪宅，后者按照3%的税率和70%的评估率（实际税率为0.7*3%=2.1%）来计算，当年房产税收入为6571亿元，占GDP比重为1.7%，占地方本级财政收入比例为16.2%。无论是15%还是16.2%，房产税在地方税收收入中占比都显着提升。安体富指出，房产税持续、均衡、稳定的收入，可以缓解基层政府的财政困难。

房地产税一旦实施，老百姓买房要多交钱么？
老百姓最为关心的是，房地产税开征之后，税收负担会不会增加？

财政部财政科学研究所原所长贾康认为，房地产税会影响税负结构，引导利益相关者的预期，优化设计后会产生一定的正面效应。一方面可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；另一方面，作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁给别人。

在为大多数老百姓减负这一观点上，中央财经大学财经研究院院长王雍君表示赞同。他认为，房地产税开征将会对整个房地产税收体系作出调整，最终目的是降低居民税负。

据悉，房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，因此很多人并不需要缴纳房地产税。

重庆、上海开征房产税的试点情况，也可为这个答案提供一定佐证。2011年1月28日，上海、重庆两市作为试点城市开始房产税征收。从实施方案看，在上海，家庭人均住房建筑面积少于60平方米的，给予免税；在重庆，纳税人在房产税征收施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米，新购的独栋商品住宅、住房，免税面积为100平方米。这些规定，实际上将大部分的老百姓“排除”出了缴税群体。

据了解，针对未来的房地产税改革，对基本生活住房不收税、超过基本标准才收税，也已成为业界共识。所以，大家还是别担心！

房地产税会成降房价利器吗？
房价一直是公众关心的话题，不少人都盼望房地产税推出后能降低房价。那么开征房地产税会成为降房价的利器吗？

对此，业内普遍认为，房地产税确实能在一定程度上抑制持有多套房，但却非打压房价的利器。据专家介绍，从发达国家经验看，美国推出房产税主要是为了增加地方政府财政收入，德国开征房产税则主要是调节收入分配，这些国家推出房产税后，都没有带来房地产价格大幅下降的局面。而从上海、重庆的试点情况看，房价上涨的势头也没有得到根本遏制。

专家指出，决定房价最根本的因素还是供求关系。因此，对于有自住需求的购房者，不必过多考虑未来房地产税的问题，只要价格合适就可以择机购买。而对于那些有投资投机购房需求的人，则需要认真考虑未来房地产税推出后，对于持有成本和投资收益的影响。

看国外房产税如何征
从世界范围看，对房地产保有环节征税是一个通行做法，一些发达国家的房地产税收制度已发展得相当成熟。它们是如何征收房地产税的？环球时报今年8月份记者对新加坡、美国、英国、日本进行了调查。

新加坡：引入年值“劫富济贫”

以低税率闻名的新加坡，其税制设计相当完善。很多在中国仍有争议的税目，新加坡很早就有了明确的法律规定，房地产税就是如此。在新加坡，房地产税是政府财政收入的一个重要来源，但与其说它给民众增加了经济负担，不如说它是“劫富济贫”的工具。

新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算，通常会低于租房的利润。

新加坡政府对于年值超过8000新元(1新元约合4.5元人民币)的自住房征收4%-16%不等的房产税，非自住房屋税率则没有起征点，从10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，无需缴纳房产税;如果不是自住用房，就必须每年缴纳800新元的房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

随着房产年值提高，所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年的房产税为房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，则为30000×10%，即3000新元。这一差额会随着年值的增加而拉大，如果房屋的年值达到10万，自住的业主需要缴纳9200新元的房产税，而非自住的业主则要承担2万新元的税款。除此之外，自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣，最终需要缴纳的数目几乎可以忽略不计，而非自住用房则必须全额缴付。

总的来讲，新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的，这一比例同样反映在房产上。政府把从富人身上征的税，拿来补贴组屋购买者，实现国民财富的重新分配。

日本：怎一个“繁杂”了得

在日本，与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额，每年4月将税单寄到纳税者家中。

日本的房贷最长是35年偿还。按规定，每个月需偿还房贷的，10年内可以少缴所得税和居民税。比如年收入450万日元，大概一年需要缴所得税12万日元，居民税22万日元。依照规定，到年末，银行借款余额的约1%金额可退税。比如借款还剩下3000万日元，那么可以退税的金额大约是30万日元。记者的另一位朋友夫妻收入超过千万日元，买了5000多万的房子。他们要缴的房地产税就比较多，一年达到20多万。而且因为收入高，所得税减免也有限。

日本的房地产税制始于60多年前，源于美国人的提议，目的是给地方提供稳定财源。1949年，美国哥伦比亚大学一名教授带着一个调查团访日，并提出战后日本税制改革的方案。调查团表示，房地产税是大多数国家地方政府的重要财源，易操作且与地方居民的能力相匹配。第二年，日本政府对地方税制进行改革，原来的地租改为固定资产税，税率为1.6%，1992年降为1.4%。

目前日本与房产相关的税收已涵盖获取、保有和转让房地产的全过程。日本问题专家唐淳风对记者说，“繁杂”是日本房地产税制度的特点，26种税收中与房地产相关的至少有6种。买房子不管是否入住都占了国家的地皮要缴国土税，住在那里成为居民要缴居民税，父母去世子女继承要缴遗产税，再加上固定资产税等，名目繁多。他说，日本房地产税制度与房价没有直接联系，城市本身人口暴涨，土地有限，房屋紧张，导致房价高。

美国：给房产税“封顶”

“美国房产税的特点是每年都要交，而且贵。”谢女士去年带孩子到美国读高中，看上纽约长岛的一套学区房。这套独栋别墅地上、地下共3层，全部精装修。后院里葡萄架旁还搭建了木质露台。“当时房东要价160万美元，可每年的房产税就2万美元”，谢女士说，“4年后，孩子上大学我就回国了，房子留下，每年掏这么多税，不划算。”因此，她改为租房，每月付该房东5000美元。

“在美国买房不是一劳永逸的，要付一辈子的‘房款’。”家住休斯敦的何先生2007年购买了一套住房，当时不到30万美元，每年房产税就1万美元左右，“这相当于每30年重买一次自己的房子。”

在美国，只要拥有房子，就要缴房地产税。美国房产税率一般在1%—3%之间，不同州、县、市和学区，房产税的税率不一样。纽约州的房地产税在美国各州中排在前列。统计显示，2013年纽约州威斯敏斯特县的房地产税中位数为13842美元，居全美。而密西西比州的蒂尼卡县仅为216美元。税赋过重，引来很多人抱怨，有人甚至因此选择搬离纽约州。

为什么房地产税这么高？美国《时代》周刊列举了8个原因，项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县、弗吉尼亚州的费尔法克斯县都表现明显。在威斯敏斯特县，当地投入到学校的资金超过10亿美元，这个账单的主要付款来源就是房地产税。

事实上，房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源，在新泽西州，房地产税贡献48%的财政收入，而美国全国平均水平是33.1%。一般来说，县税、城市税和学区税三者间的比例为1 1 5。学区收到的房产税越多，学校越有钱;学校越好，房产的增值也越大，政府财税收入越多。

“有些人为了孩子的教育，不管税率高低，学区房”，美国德汇律师事务所出庭业务部顾问律师尚·撷福说，“有些人退休后，就搬到房产税率低的地方安家。”

英国：从“炉灶税”到市政税

“住房子就要交税”在英国历史上由来已久。早在十八世纪，英国就开征物业税。最初的征税标准是家中炉灶数目，因此也被称为“炉灶税”。后来改为按房屋窗户多少征收，因此变成“窗户税”。今天的物业税是“COUNCIL TAX”，即市政税，是地方政府的重要税收。

英国物业税依据房屋大小和所处地区，从低到高被列为A到H八个等级。如果业主购买或租住的是一套两室一厅大约60平方米的住所，那么在英格兰的一般居民区中，就会被评为C级，每月缴纳大约150英镑物业税。

最近几年英国老百姓对物业税意见越来越大。首先是物业税逐年微幅上涨，从来没有按市场房价波动降低过。在伦敦，不少当地人对记者抱怨说，住在相同的房子里缴的物业税却越来越多。另一个原因是，老百姓对于物业税背后政府提供的服务抱怨不小。

英国房地产税收今年4月出现大变化：外国人在英拥有的房产出售时，增值部分要缴税。此前，法律只要求英国公民出售第二套房产时缴28%的增值税。有分析称，由于海外购房者大举入市，伦敦房产市场呈现“泡沫状情况”，新规定针对的就是这一问题。

不过，英国房市只升不降的现实反映出贫富差距问题难以解决。前工党党魁米利班德早前呼吁英国人支持他的“豪宅税”计划：拥有价值在200万到300万英镑房产的人，每个月额外缴250英镑。但工党在大选中失败说明，“豪宅税”并不对多数人的胃口，因为随着房价高涨，接近“豪宅税”的房子也越来越多。